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第七节 土地增值税法律制度
知识点16：土地增值税的纳税人和征税范围
一、纳税人
土地增值税的纳税义务人，是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人。
二、征税范围
【例】下列各项中；应当征收土地增值税的是（ ）。
A。公司与公司之间互换房产 B。房地产开发公司为客户代建房产
C。兼并企业从被兼并企业取得房产 D。双方合作建房按比例分配房产后自用
【答案】A
知识点17：应纳税额的计算和计税依据
2。应纳税额的计算步骤
1、取得土地使用权所支付的金额。包括两方面内容：
（1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款；
（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用和税金，如登记、过户手续费。
2、房地产开发成本
它是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：
①土地的征用及拆迁补偿费
②前期工程费
③建筑安装工程费
④基础设施费
⑤公共配套设施费
⑥开发间接费用等
3、房地产开发费用
它是指与房地产开发项目有关的三项期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按《实施细则》的标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。
①利息支出据实扣，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；
②其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5％以内计算扣除；
公式表示：房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5％
例如：支付的地价款为150万元，开发成本为250万元，则其他开发费用扣除数额不得超过20万元，即（150＋250）×5％，利息按实际发生数扣除。
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10％以内计算扣除；
公式表示：房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10％
4、与转让房地产有关的税金
它是指在转让房地产时缴纳的“三税一费”，即：营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。
注意问题：
①房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用，因而不得在此扣除。
②其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除（按产权转移书据所载金额的0。5‰贴花）。
③外商投资房地产开发企业因其不属于城建税和教育费附加的纳税人，因此其不含该税费。（营业税）
5、财政部规定的其它扣除项目。（房地产开发企业）
此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。加计20％的扣除，用公式表示：
加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20％
注意：即使是从事房地产开发的纳税人，如果取得土地使用权后未进行任何开发与投入就对外转让，也不允许扣除20％的加计费用。
6、旧房及建筑物的扣除金额
（1）按评估价格扣除：评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
（2）按购房发票金额计算扣除：
凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算，对于纳税人购房时缴纳的契税，凡能够提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。
计税依据的特殊规定：
1。在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收：
（1）隐瞒虚报房地产成交价格的；
（2）提供扣除项目金额不实的；
（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
2。非直接销售和自用房地产收入的确定
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产； 其收入按下列方法和顺序确认：
（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
【例】纳税人转让旧房，在计算土地增值额时，允许扣除的项目有（ ）。
A。转让环节缴纳给国家的各项税费
B。经税务机关确认的房屋及建筑物的评估价格
C。当期发生的管理费用、财务费用和销售费用
D。取得土地使用权所支付的价款和按国家规定缴纳的有关税费
【答案】ABD
【解析】根据土地增值税法律制度的规定，纳税人转让旧房，不允许扣除管理费等三项费用，只有转让新建商品房项目时，才允许按照房地产开发费用扣除。
【例】某外商投资房地产开发公司于2008年12月将一座写字楼整体转让给某单位，合同约定的转让价为20 000万元，公司按税法规定缴纳营业税1 000万元，印花税10万元。公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用和税金为3 000万元；投入房地产开发成本为4 000万元；房地产开发费用中的利息支出为1 200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明）。已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10％。计算该公司转让写字楼应缴纳的土地增值税税额。
【解析】
（1）房地产转让收入为20 000万元
（2）确定转让房地产的扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的金额为3 000万元
②房地产开发成本为4 000万元
③房地产开发费用为：（3 000＋4 000）×10％＝700（万元）
④与转让房地产有关的税金为1 000（万元）
⑤从事房地产开发的加计扣除为：（3 000＋4 000）×20％ ＝1 400（万元）
⑥转让房地产的扣除项目金额为：3 000＋4 000＋700＋1 000＋1 400＝10 100（万元）
（3）计算转让房地产的增值额：20 000－10 100＝9 900（万元）
（4）计算增值额与扣除项目金额的比率：9900÷10100≈98％
（5）计算应缴纳的土地增值税税额：
应纳土地增值税税额＝9 900×40％－10 100×5％＝3 455（万元）
【例】2008年某国有商业企业利用库房空地进行住宅商品房开发，按照国家有关规定补交土地出让金2 840万元，缴纳相关税费160万元；住宅开发成本2 800万元，其中含装修费用500万元；房地产开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；当年住宅全部销售完毕，取得销售收入共计9 000万元；缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加495万元；缴纳印花税4。5万元。已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10％。计算该企业销售住宅应缴纳的土地增值税税额。
【解析】
（1）住宅销售收入为9 000万元
（2）确定转让房地产的扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的金额为：2840＋160＝3 000万元
②住宅开发成本为2800万元
③房地产开发费用为：（3000＋2800）×10％＝580（万元）
④与转让房地产有关的税金为：495＋4。5＝499。5（万元）
⑤转让房地产的扣除项目金额为：3 000＋2 800＋580＋499。5＝6 879。5（万元）
（3）计算转让房地产的增值额：9 000－6 879。5＝2 120。5（万元）
（4）计算增值额与扣除项目金额的比率：2 120。5÷6 879。5≈31％
（5）计算应缴纳的土地增值税税额：
应纳土地增值税税额﹦2 120。5×30％＝636。15（万元）
知识点18：税收减免及申报程序、纳税地点
四、税收减免
1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土增值税；如果超过20％的，应就其全部增值额按规定计税。
对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
3、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房