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“自愿、公平、等价有偿，’的原则。
2。购买（by purchase）。到目前为止，财产销售是财产永久
性转让的最普通方式。在调整财产买卖的众多的联邦和地方
法律中，《统一商法典》（Uniform mercial Code）第二编“销
售〃 （sale）是动产销售的最基本法规。但该法典对第二编“销
售”中的“商品”仅仅严格限制在“有形的”且“可转移”
的商品，因而排除了对证券等无形财产和不动产销售的适用。
目前，路易斯安那州不适用“销售”编，除了is｝s 年较新的
第二编之一及修改后的第六编外，几乎全部的州采用了差不
多整个《统一商法典》。
3。馈赠（ by gift）。馈赠要想产生法律上的效力，必须满足
三个条件：即馈赠方有赠与意愿、该赠物已实际地或象征性交
与受馈赠的一方、接受者接受该赠物。因此，只要完成了表
达馈赠意愿、实际转交和接受这三个过程，馈赠就已完成，
馈赠物的所有权也因之转移。所以，送出的东西即不能再加
索要。但需要注意的是，仅有赠送礼物的承诺而没有任何实
际交付的行为，则不能在法律上产生效力。所以，不能向他
人索要其答应给而实际上没有给的东西。
4。遗嘱或继承权（by will or inheritance）。这是惟一的在财
产所有人死后，受遗赠人或继承人合法获取其财产所有权的
一种方式。
5。财产增值（by accession）。主要是财产本身出现了自然增
值或经过加工而增值，该增值部分归原所有人所有。如，存
款所得的利息归存款人所有。
6。混合和添附（confusion and accession）。二者在法律上是
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相互关联的两部分，凭借对他人财产的添加、改造、改进、
混合等方式以起到控制动产所有权的获得或失去的功能。
7，国家征用（by power of eminent domain ）。在符合公
共利益的情况下，政府依征用权可以征用私人财产并给予适
当补偿。
8。国家警察权力（by police power）。警察权力是国家采取
行动来保护社会的安全、道德等的强制性权力，而不是指警
察使用的权力。据此，对私人财产的缴获与销毁是合法的，
无须补偿。此外，还可以对私有财产加以协调和管理，包括
对有害于公共利益行为的管理和对土地使用的管理。
9。生产（by production）。这是获取动产所有权的另一种普
遍的方式。
（三）不动产法
1。不动产权利
如前所述，不动产是指土地本身和建筑物以及树木、土
壤、矿藏、植物和其他永久性附着于土地或建筑物之上或下
的物品，主要包括土地、建筑物、上空、地下、生长物和附
着物等共六种形态。与动产一样，不动产权利具有所有权、
占有权、使用权和处置权等层次；但从内容上看，不动产权利
包括对土地的权利、对建筑物的权利、空间权利、地下权利、
对生物的权利及对附着物的权利六部分。
在理解不动产权利时，应注意：（1）土地不仅指地球表面，
还包括土地上空和地下的物；一般情况下，无特别约定，取得
土地权利，也就同时取得了该土地的窄间权利和地下权利。（2）
土地等不动产所有权可以为政府所有，但主要为私人所有。（3）
对于空间权利，在联邦法律规定的最低高度之上的飞行空间
属于公共地役权。（4）因动产被永久性地附着到不动产上从而
成为不动产地一部分，称为附着物；对于是否属于附着物的判
断，通常依财产主人当初安置动产时的意图而决定。
在理解不动产权利六个部分之间的关系时，应注意：（1）在
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六种不动产中，土地是本源，其他五种都与土地十分紧密地
结合着；因此，在土地转让中，除非明确约定，否则这五种权
利随着土地权利的转让而转移。（2）由于美国财产法规定产权
是可分地，所以这六种权利不仅与土地相分离，而且它们各
自具有独立性。因此，任何一种独立的权利都可以单独转让，
而不涉及其他权利的变化；此外，这六种权利可以同时被不同
的人所拥有。
2 不动产权益体系
美国不动产法中，不动产和其权益是分开的，法律更加
强调不动产权益。不动产权益派生出了许多其他权益，构成
权益体系。下面略作介绍。
以占有时间先后为标准，可以把不动产权益分为现实权
益〔即即时权益）和未来权益。对于现实权益，首先可按占有
时间长短不同分成绝对不动产权益（完全所有权）、限制性继承
不动产权益、终身不动产权益（终身所有权）、有条件的所有权
（如租赁取得的所有权）；其次，可以现实权益是否自由分为自
由占有和非自由占有：其中，自由占有包括完全所有权、终身
所有权和其他权益，而非自由权益就是租赁占有。对于未来
权益，由回收权、受让人未来权益（继受权、取代权）和信托财
产权三部分而成。在这个体系中，“限制性继承”应解释为限
制性继承的所有者不可以将土地转让给外人，而且只有满足
限制性条件的后裔方能继承；而终身所有权（终身不动产权益）
是拥有人终身对不动产拥有享用权；回收权是能够控制转让出
的财产回归某人的权利；而信托财产意味着相信他人而委托其
管理财产的权利。
两人以上共同占有不动产权益形成共同所有权。这种占
有包括三类：一是共同占有，指不一定要拥有不动产相同份额，
但每个人都占有未经分割整个财产的全部；二是联合占有，意
味着占有人之间对全部财产的所有权资格、占有时间和利益
都十分一致的占有；只是整体占有，特指夫妻间的联合占有。
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除此之外，不动产权益体系还包括许多权益。总之，不
动产的各种物质形态是永恒的，但它的权益则是一个纯粹的
法律概念，独立于不动产而存在，并且具有多样性。
3。不动产转让制度
关于不动产所有权转让方式，可分为：买卖、馈赠、遗嘱
或继承权、强制出售以支付所欠财产税款、逆占有、国家征
收。其中，第四种形式望文知意，其他五种则与前面动产没
有实质的区别。但买卖是最普通、也是最复杂、最容易出问
题的不动产转让方式。在不动产买卖中，合同和转让书是两
个必须具备的文件。为防止合同欺诈，各州都制定法规规范
合同。这中间，最具有代表性的是 1677 年的《反欺诈法规》
（Statute of Frauds）。这是一部最基本、最古老的法规，现在
仍在美国大部分地区适用。这个仅适用于不动产买卖领域的
法规规定：’‘任何不动产销售合同都必须付诸文字（即书面形
式）才具有可实施性，才具有法律效力。”因此任何不动产销
售合同必须以书面形式体现，并且卖方还要出具转让书，交
付转让书是合同履行的关键，在法律上意味着所有权的转移。
此外，除非合同另有规定，任何不动产合同都暗含着一项担
保条款，即卖方应当在合同执行的时候向买方提供一份无瑕
疵和可交易的所有权。购买方在转让前对不动产是否存在瑕
疵也负有调查责任。
关于不动产转让登记制度：美国各州都有《登记法规》，根
据该法规要求对不动产所有权的转移、不动产抵押、抵押品
的转让、抵押契约的清偿和置留物的归还等都必须进行登记。
登记的目的主要是防止欺诈和以官员权威的公示方法来保护
所有权。美国法律还规定“对于第一次登记的并且是出于良
好动机的购买者或抵押权人，任何在转让之先的转让都无
效”，即如果受让人没有登记，那么转让人再转让给别人的话，
他