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著，实际房价将距离协商房价有一个较大的差异。
所以，如果超过 5 年而投资者还延续协商的房价，对于自己的收益也是非常不利的。
还有，由于协商房价是没有计息的，所以超过 5 年的合同，会对投资者的售房收益造成较大影响——现在中国每年平均通膨率在 5％左右，5 年后的通膨将达到 25％，就是说，现在的 20 万元的房产，按 25％的通膨率计算，应该于 5 年后变为： 20×（1＋25％）＝25（万元）
虽然实际情况中，房价不能如此简单计算；但合同不超过 5 年是一个底线。
实际操作中， 建议以 3 年至 3 年半为宜。 到期的具体时间可以选在三节前 （即五一、十一、春节） ；因为这些节庆前后，是买房的高峰；如果买家放弃购买，可以很容易地找到新的买家。
如何确定未来交易时房价涨多少才是“真”
小蔡与房东杨伯协商“零首付”交易时，关于未来 3 年后的房价问题，僵持不下。杨伯认为，现在房产值 30万，由于房产近期涨声一片，根据这种趋势，3 年后，至少会涨 30％。即未来房价应该为 40 万。
但是小蔡认为现在国家不断加息，就是为了抑制房产上涨。未来不可能像现在一起快速升值，所以，3 年后最多涨 10％，即未来房价应该为 33 万。
双方为此争议不休，都希望说服对方，却久无结果。
如何确定 3~5 年之后的交易房价，是“超级零首付”知识体系的难点之一。在大量实践中，我们逐渐摸索出了以下两种方法，以上面案例的数据为参考，我们一起来分析各种方法的利弊：
（1）升值比例法
最常用的方法， 就是双方协商一个房价的升值比例， 然后以现在房价为基础，算出未来的交易房价。
比如，上例中双方使用的就是这种方法，只是关键在于双方都不认可对方的“升值比例” 。
杨伯认为是 30％，而小蔡认为仅是 10％。其间差距较大。
如果双方成交意愿较强，有可能最后以“折衷为 20％”成交。否则，此次交易会陷入僵局。
这种方法是所有办法中，最简单、易行、手尾少的一种。无论未来房市如何变化，交易过程都不会受到干扰——可谓“一劳永逸” 。
买方由于提前锁定了未来房价，所以不必再为房产涨价而担忧。但常见的担忧， 却往往容易出现在卖家的心里——人们总是容易变得 “贪婪” 的， 尤其在 “房市高涨的牛市”里，他们总认为未来可以“涨”更多，甚至“越高越好” 。
所以，房东往往会对“提前锁定”心生疑虑。
那么，如果双方僵持不下时，灵活变通的你，就可以使用其他的方法了。
（2）未来评估法
既然现在双方都无法说服对方来使用自己的升值比例， 那么， 双方可以约定：签订协议时，指定某专业而公正的第三方评估机构；等到 3 年后正式交易时，再请该机构出面评估房产价值。评估费由某方出，或是平摊。
每个地方都有房产评估机构——因为银行是以这些机构评估的结果为依据确定贷款额度的。
所以，双方可以共同指定一家公正、有信誉的评估机出面，请这家机构评估正式购买时的房产价值。
这种方法，可以解决“升值比例法”的障碍，尤其是对于房东的“涨价预期”心理，起到一定的安慰作用。
但是，在中国就存在另一种隐患：如果双方中某一方有“关系” ，可能影响到评估机构的最终结果，那么另一方就一定会吃亏了——虽然这可能仅是一种“担忧” ，但毕竟会对买卖双方形成心理阴影。
所以，一种变通的方法，就是由双方各自找一家评估机构出面，然后取两家机构的平均值。
？ 一则，有一定规模的评估机构，其评估流程及结果是有具体而详细的依据的，所以，评估值本身并不会偏差太远；
？ 二则，取两家机构的结果平均值，也可以避免某一方的“误差” 。
？ 第三，给予买卖双方同样的机会，也可以使他们不致产生“不公平”心理。
所幸， 评估费用并不高， 所以增加一些评估环节， 对双方影响并不大。 但 “未来评估法”相比“升值比例法”而言，增加了一些环节，对于双方而言，的确是“手尾多”的表现。
在本例中，既然双方对于未来的房介争议较大，此时就可以改而使用“未来评估法” 。
如果你是小蔡，你愿意使用“一家评估” ，还是“两家评估”呢？
以上介绍了“升值比例法”和“未来评估法” ，二者各有利弊。
如果房产处于比较稳定的时期，最近几年内都没有过明显的涨跌。那么“升值比例法”就相对简单、易行，双方也容易接受。
但是， 如果处于涨幅变动很快的时期， 这种方法就给双方同时带来不安全感，所以， “未来评估法”就更合适一些。
此外，如果是在城市的成熟区块的老楼房，其升值空间往往不明显，当然跌值也可能性不大。所以，采取“升值比例法” ，就对卖方比较有利。
相反，如果是在新城区的新兴发展区域，其升值空间往往比较大，所以， “未来评估法”就更合理一些。
总而言之，具体的方法，需要你在判断当前形势及自己需要的基础上，与房东协商，以求得“双赢”之策。
名义租金多少为宜
“名义租金”是一个非常重要的谈判数据，对于双方利益的影响是立竿见影的。所以你一定要事前算出“平衡感”好的租金。
请打开“数据分析工具”EXCEL 表，看表（1） “以租代售模式收益计算表（给房东） ” 。
表 4…1 名义租金分析表 市场平均租金 ￥1；200。00每月实际租金 ￥1；000。00每月预付金 ￥800。00每月买家支付总额 ￥1；800。00
请看表 4…1。 此表中市场平均租金为 1200 元， 改成名义租金后， 增加到 1800元，增幅为 600 元，占 50％。
这一点对于房东而言，是非常有吸引力的。
让我们一起温习一下第一章提到过的“交易成功率公式” 。
交易成功率公式 交易成功率=即期利益÷相关麻烦
从上面的公式可知， “即期利益”越大，房东越愿意与你快速成交。这一点是由他们的图利心理决定的。
但是，你的即期压力就相应大了许多。所以，你可以将名义租金定为“1620元” ，租金增幅为 420 元，即增加了 35％。 然后，期权费定为“520元” 。
表 4…2 新的名义租金分析表 市场平均租金 ￥1；200。00每月实际租金 ￥1；100。00每月预付金 ￥520。00每月买家支付总额 ￥1；620。00
这种方式下，你的即期压力相对小了一些。当然，抵扣额也少了 280 元（800…520=280） 。
如果你对于此房产比较看好，而且经济压力也不成问题的话，就可以考虑前者。相反，如果你对未来的购房可能性无法确定，那么，还是保守一些为宜。即减少眼前的现金开销，以便为未来留好退路。
但大体上，给房东的租金增幅定为 30％~50％之间为好，这样才能对他们有较大的吸引力。否则，整个“以租代售”都失去了魅力。
违约责任
违约责任是一项重要制约条款， 可以有力地保障买卖双方对待交易的态度是“认真而负责”的。
比如，我们规定
如果买家在合同到期前（包括到期时）放弃购买，则将失去前面已经交纳的期权费。
这一点会对买家形成一定的制约。因为“延期不交租金”就是一种“违约事件”——其制裁力量是数倍于普通租房的。
同理， “破坏房屋设施” ， “未经许可转租” ， “擅自转让合同”……都是“违约”的触发扳机。
买家受到“违约条款”制约，会认真履行其责任与义务，从而保证房东的利益。
同理，期权协议也说明：
如果在协议有效期内，甲方在未经乙方同意的情况下转售该房产给第三方，则甲方应在自违约之日起十日内支付乙方已付定金总额 2倍的现金给乙方。
这是对买方利益的补偿与保护。这一点，决无退让的空间。
一些房东千方百计的为自己的 “私利” 谋划， 百般不情愿答应此种赔偿条款。
遇到这种房东，你直接问他： “如果你是买家，你愿意吗？”