按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
痉⑾郑吵鄄⒚挥幸淮胃肚�6。5亿元的土地款，只付了1／3。栖霞公司认为这对自己很不公平，于是向上级部门反映，引起了江苏省委的重视，顺驰的项目开盘也因此晚了12天。面对媒体的采访，孙宏斌承认顺驰的南京地块没有按照初始合同执行，但他认为责任并不在顺驰。——“完成不了拆迁，是否意味着违约，在这种情况下是不是可以协商呢？”他认为，政府在卖地时就是一个土地资源的供应者，也要遵守合同。
小步快跑收购公司2004年下半年，随着8。31大限的到来，一些中小地产商拿了土地、开了项目的由于资金金紧张，急于找买主将公司转卖。在武汉、石家庄等地，顺驰也成功并购了几笔。不像有些大开发商那样急于收购，顺驰在考虑并购行动的时候相当谨慎。顺驰认为，实际上这种并购非常困难，按照土地政策，最简单的办法就是并购公司，如果考虑土地转让从政策上还是挺难的；而购买公司，就可能有许多埋伏的问题，有没有什么包袱都不好说，成功的概率很低。孙宏斌的判断是：表面上成本低的，之后肯定有很多的风险。
宏观调控：绝处相拼（1）
所谓宏观调控，是对一系列紧缩政策的总称，早在2003年就已奏响序曲，2003年121文件出台，重新规定自有资金比例后，银行门槛提高，贷款难度增加。接着11号令、71号令，规范土地出让行为的系列政策相继出台，对许多地产企业产生了重大的影响，尤其是在资金方面，几乎所有的地产企业普遍吃紧。2004年上半年的3月到5月之间，国家推出了一系列的调控措施，包括：控制货币发行量和贷款规模；严格土地管理，坚决制止乱占耕地；认真清理和整顿在建和新建的项目；在全国范围内开展节约资源的活动。其具体文件为：3月25日的
再贷款浮息制度，4月25日央行的提高银行存款准备金率0．5个百分点，4月27日的电话通知暂停突击放款，4月29日国务院办公厅的 “严格土地管理”通知，4月30日温家宝总理的“推进银行改革是金融改革当务之急”，5月1日银监会的 “进一步加强贷款风险管理”的7项措施，5月11日的2004年一季度货币政策执行报告。
每天电话会议
顺驰无法掩饰对资金的需求。开发项目资金压力最大的时候，是在它的启动阶段，这时销售回款回不来，银行贷款进不来，只能靠自有资金。一些通过公开方式取得的大型项目，它们投资都在几十个亿以上，首付款也有好几个亿。但宏观调控政策对顺驰这样急剧扩张的企业，就像当头一棒。
资金问题曾经令孙宏斌惊出一身冷汗。2004年4月27日中午，顺驰刚刚和摩根斯坦利签署合作协议，然后孙宏斌启程去香港，在北京机场，他接到了银行暂时停止贷款的消息。而为了领土地证，顺驰刚刚交了17亿元。形势一下子严峻起来。当天晚上9点，顺驰的几位高层在香港开了碰头会，决定接下来的两个月停止拿地。此后连续两周，他们每天晚上10点定时召开电话会议，安排资金调配。
从5月开始，顺驰果然感受到了宏观调控的威力，南京、苏州等地的银行出现了惜贷，放款速度迅速减慢。5月3、4、5日三天，顺驰又召开领导团队会议，再次下决心5、6两个月不拿地。5月中旬，天鹅湖年中大会再次确定，为了保证公司安全，到7月份之前不能拿地。
在5月、6月期间，有关顺驰的负面传闻已经骇人听闻了。顺驰则频频召开紧急会议，缜密地做出了全员应对的方案。一方面，确保开盘项目的销售回款，确保新项目的开工和开盘。另一方面，他们分析了企业面临的各种外部风险，分析了那些与楼盘相关的政府、银行、合作伙伴、媒体等，在听到这种谣传后，可能会受到什么影响。凡是可能受到影响的，顺驰该如何去做解释工作，如何沟通，如何取得支持。还有就是调整上市ＩＰＯ节奏，推迟了本来计划2004年6月的上市。因为在当时那种市场条件下，已经不适合上市，宏观调控对香港市场影响太大了。
好在形势没有恶化下去，就在那两个月，顺驰在长三角的项目先后有6个开盘，项目的回款让孙宏斌松了一口气。同时，顺驰连续做了8笔信托，加起来超过5亿元。这么一来，顺驰的资金调配会才改为每两周开一次。
天鹅湖会议暂停拿地
这次宏观调控在刚开始的时候，并没有引起太多人的警惕。好比是慢慢加温的热水，开发商就像那个著名寓言里的青蛙，一开始没有感觉到多么严重。随着慢慢加温，政策一点点地在变化。一旦蹦出来，才会发现水已经很烫了。
2004年5月14日，天津武清县天鹅湖度假村客人突增，顺驰分公司高级经理以上员工600多人，从各地星夜兼程赶赴酒店。两天时间，除去短暂的吃饭和压缩了的睡眠时间，几百人几乎连轴转开了30多小时的会。大会要解决三个方面的问题：对全国化战略实施以来的情况进行总结；当前房地产形势变化的应对；今年下半年和明年的战略思考和战略部署。最后决定，下半年工作重点是“聚焦销售”，而不是大举拿地。
会上分析：土地和金融的全面紧缩并不是打击房地产行业的发展，房地产还会发展，只不过是增长速度与经济增长适当同步。政策不是突变，是规范性的延续，是更大力度的规范。所有企业都会有影响，但影响的程度完全不一样。真实的需求仍然是市场的最大力量。今后，房地产行业的资本资金密集型特点更加突出，大企业将加速崛起。
顺驰认为，2004年房地产投资增幅会降低，当年的土地供应量增幅会减少，而全年供应量相比2003年不会有明显减少。上半年受政策影响上市量较少，但下半年会有一定放量，会有土地储备机会。预计2005、2006年市场的销售情况会非常良好，政府会更希望和有实力、操作能力强的开发商合作，限制出让价格涨幅过快。在土地交易市场越来越透明的情况下，适应市场化运作的企业将有更好的机会。
面对严酷的现实，顺驰要调整、要改变。顺驰的对策是：聚焦当前的现金流，聚焦提高项目操作水平，坚决推进资本、资金新的平台。加大对不同区域土地供应量和结构的深入理解和研究，制定合理的土地储备规模和节奏，集团平衡和整体把握不同区域土地储备的规模。
“最困难的时候挺过来了”
虽然顺驰资金链依然绷得很紧，但孙宏斌并不认为一两个项目的操作不成功就会导致整个资金链断裂，“可以少拿一两块地，最坏的打算是暂时卖掉一块地，调一调而已”。万通冯仑也认为，顺驰说到底是一个开发公司，而且每个项目相对独立，最坏的结果就是收缩规模，和德隆不同。
宏观调控：绝处相拼（2）
进入2004年6月，随着石家庄、南京、上海等地的几个项目顺利开盘，标志着顺驰全国化战略初战告捷，同时预示着顺驰的地产版图大局已定。这时，距离顺驰大举买地大约10个月时间，很多地块都呈现迅速升值的趋势，某些地块的市场价甚至超过了当初成交价的一倍。再加上政府对土地市场加强宏观控制，如北京全面控制2004年下半年新增土地供应等政策变化，进一步验证了顺驰对市场的预见。就在政策收缩之前，顺驰打了一个极其宝贵的时间差。
全国化战略以来，顺驰相继进入了石家庄、武汉、长春、重庆、上海、苏州、南京、无锡、郑州、洛阳、重庆等多个城市，在当地拥有了一定的市场份额，项目分布趋于均衡，区域架构逐步完善。截至2004年6月，顺驰进入全国16个城市，累计占地面积达1347万平方米，建筑面积近1450万平方米，这些项目可在未来三年内为顺驰贡献销售额648亿元。此外，其拓展团队同时进入西安、昆明、杭州、广州、海南、厦门、沈阳等主要城市及周边众多二三线城市，对其进行了深入的理解，并与当地政府搭建了良好的外部关系，为后期的项目获取打下了坚实基础。2004年1－6月，顺驰总的销售回款是上年同期的4。55倍。
在金融政策震荡的时候，很多人为快速扩张中的顺驰捏了一把汗。但孙宏斌认为，宏观调控对顺驰这样的大企业肯定是利好的。在新的市场条件下，由于政策的约束更加规范，市场要素更为成熟，各种资源必然自动地向大企业集中，向优秀企业靠拢，这样