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（4）针对于目前业主的税收利益或税收负但。
44、在确定投资性房地产的公允价值时，企业应避免重复计算在资产负债表中以单
独资产或负债确认的资产或负债。例如：
（1）电梯或空调等设备往往是某一项建筑物的完整组成部分，通常应包括在投资性
房地产之中，而不是单独作为不动产、厂场和设备确认；
（2）如果某一间办公室与配备的家具一道出租，办公室的公允价值通常包括家具的
公允价值，因为租金收益是配备了家具的办公室的收益。在投资性房地产的公允价值中包括
家具的情况下，企业不应将家具作为一项单独的资产确认；
（3）投资性房地产的公允价值不包括预付的或应计的经营租赁收益，因为企业将其
确认为一项单独的负债或资产。
45、投资性房地产的公允价值不反映为提高或改善房地产而发生的未来资本性支出，
也不反映由未来资本性支出所产生的相关未来利益。
46、在某些情况下，企业预期与某项投资性房地产相关的支出（不是与已确认的金
融负债相关的支出）的现值会超过相关现金收入的现值。企业根据《国际会计准则第
37号…
准备、或有负债和或有资产》来确定是否确认一项负债以及如何对这类负债予以计量。
无法可靠计量公允价值
47、一个允许例外的假定是企业将能够在持续基础上可靠确定投资性房地产的公允
价值。但是，在特例情形下，有证据清楚地表明，当企业首次取得投资性房地产时（或某项
现有房地产在完成建造或开发活动后，或改变用途后首次成为投资性房地产时），企业将无法
在持续基础上对投资性房地产的公允价值进行可靠确定。这种情况只有在可比的市场交易不
经常发生，并且公允价值的备选估价无法取得（例如，根据折现的现金流量预测的）情况下
才可能出现。在这种情况下，企业应采用《国际会计准则第
16号不动产、厂场和设备》中
的基准处理方法计量该项投资性房地产。投资性房地产的残值应假定为零。在该项投资性房
地产处置之前，企业应一直采用《国际会计准则第
16号》进行会计处理。
48、即使由于前一段所给出的原因出现了特例情形，企业被迫采用《国际会计准则
第
第
。
49、如果企业原先按公允价值计量某一项投资性房地产，即使可比的市场交易变得
不经常发生或市场价格变得不易取得，在该项投资性房地产处置（或变为目的，或企业为以
后在正常经营过程中销售而开始开发）之前，企业仍应一直按公允价值对其进行计量。
成本模式
50、在初始确认之后，选择成本模式的企业应采用《国际会计准则第
16号不动产、
厂场和设备》中的基准处理方法，即按成本减去累计折旧和任何累计减值损失，计量其全部
投资性房地产。
转换
51、只有当下列情况证明用途发生改变的情况下，投资性房地产才可能转换成其它
资产或从其它资产转换成投资性房地产：
（1）开始自用，相应地由投资性房地产转换成自用房地产；
（2）为销售而开始开发，相应地由投资性房地产转换成存货；
（3）结束自用，相应地由自用房地产转换成投资性房地产；
（4）与另一方开始一项经营租赁，相应地由存货转换成投资成投资性房地产。
52、上述第
51段（2）要求只有当为销售而开始开发房地产从而证明其用途发生了
变化时，企业才可将该项房地产由投资性房地产转换成存货。如果企业决定处置某项不需进
一步开发的投资性房地产，在终止确认（从资产负债表中消除）之前，企业应继续将其作为
投资性房地产而不是作为存货进行会计处理。类似地，如果企业为在将来继续作为投资性房
地产使用而开始对某项现有投资性房地产进行改建，改建期间企业继续将其作为投资性房地
产，而不是将其重新划归为自用房地产。
53、第
54段59段步及企业对投资性房地产采用公允价值模式的情况下所适用的确
认和计量问题。在企业采用成本模式的情况下，投资性房地产、自用房地产和存货之间的相
互转换不应改变所转换房地产的账面金额，也不改变该项房地产计量或披露的成本。
54、如果将按公允价值计价的投资性房地产转换成自用房地产或存货，根据《国际
会计准则第
16号》和《国际会计准则第
2号》进行后续会计处理的房地产的成本应是其用途
改变之日的公允价值。
55、如果一项自用房地产转换成一项将按公允价值计价的投资性房地产，在用途改
变日之前采用《国际会计准则第
16号》。企业应在用途改变之日，对根据《国际会计准则第
16号》核算的该项房地产的账面金额与其公允价值之间的任何差额，采用与《国际会计准则
第
16号》中价值重估相同的方式进处理。
56、在自用房地产成为按公允价值的投资性房地产之前，企业应持续地对该项房地
产计提折旧并确认发生的任何减值损失。企业应在用途改变之日，对根据《国际会计准则第
16号》核算的该项房地产的账面金额与其公难允价值之间的任何差额，采用与《国际会计准
则第
16号》中价值重估相同的方式进行处理。换言之：
（1）房地产账面金额的任何减少额均应在当期净损益中确认。但是，如果重估盈余
中包括了该项房地产的重估金额，则减少的金额应冲减重估盈余；
（2）账面金额的任何增加额应按下列规定进行处理：
1）增加额中相当于转回以前该项房地产的减值损失的部分，应在当期净损益中确认。
在当期净损益中确认的金额不得超过将账面金额恢复为如果以前没有确认值损失应当已确定
的账面金额（减除折旧后的净额）所必需的金额；
2）增加额的任何余额应直接贷记作为权益的重估盈余。对于投资性房地产的后续处
置，包括在权益中的重估盈余可以转为留存收益。从重估盈余向留存收益的转化不通过收益
表。
57、对于将存货转换成一项将按公允价值计价的投资性房地产，转换之日房地产的
公允价值与其原先的账面金额之间的任何差额均应在当期净损益中确认。
58、将存货转换成一项将按公允价值计价的投资性房地产的会计处理应与存货销售
的会计处理相一致。
59、当企业完成一项将按公允价值计价的自建设投资性房地产的建造或开发活动时，
在完成之日该项房地产的公允价值与其原先的账面金额之间的任何差额应在当期净损益中确
认。
处置
60、当投资性房地产处置或永久退出使用，且预期没有来自处置的未来经济利益流
入时，应终止确认投资性房地产（从资产负债表中消除）。
61、销售或订立一项融资租赁合同可能会导致一项投资性房地产的处置。在确定投
资性房地产的处置日时，企业应采用《国际会计准则第
18号收入》规定的确认商品销售收
入的标准，并参考其附录中的相关指南。通过订立一项融资租赁合同或通过售后租回的方式
进行的处置，适用《国际会计准则第
17号租赁》。
62、应根据投资性房地产的报废或处置的净处置收入与该项资产的账面金额之间的
差额，确定由此所产生的利得或损失，并应在收益表中确认为收益或费用（除非《国际会计
准则第
17号租赁》对售后租回有不同要求）。
63、处置投资性房地产所产生的应收对价，初始应按公允价值确认。尤其是，如果
投资性房地产的付款额延期支付，则收到的对价初始应按与现金价格相等的金额予以确认。
对价的名义金额和与现金价格相等的金额的之间的差额，应根据《国际会计准则第
18号》以
考虑了应收款的实际收益率因素的时间比例为基础确认为利息收入。
64、企业应恰当地根据《国际会计准则第
37号准备、或有负债和或有资产》或其
它国际会计准则，核算企业在处置了某项投资性房地产之后仍保留的任何负债。
披露
公允价值模式和成本模式
65、除《国际会计准则第
17号租赁》规定的披露外，还应披露下列内容。根据《国
际会计准则第
17号》，投资性房地产的业主应作为出租人披露经营租赁。根据《国�