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1999 处置“烂尾” 海南试点
1999年是房地产市场的最具转变性的一年。在这一转变中，发展商真正体会到了市场到底是怎么一回事。一个未来的中国房地产会展第一品牌横空出世，这就是“住交会”。***说：“海南的房地产积压问题一定要想办法解决好。” 这一年，成为了海南房地产复苏的破冰之年。国务院决定在海南开展全国处置积压房地产试点工作。处置每一宗“半拉子”工程，都是一场攻坚战。历经八年，海南终于完成了“化蝶”蜕变之路。
2000 散户特征 联盟时代
新世纪，新千年，过去和未来在这里交汇，现实与希望在此刻对接。当住宅的商品属性被还原出来，当有了银行按揭，商品房从面向少数群体的奢侈消费迅速转向普通人的大众消费，中国房地产终于迎来了跨越式发展。面对世界市场日益一体化的现实，住宅产业的战略性联盟时代已经到来。万科王石、华润宁高宁、华远任志强联袂为我们上演了一场市场经济模式下的夺权大战。这在全世界的商战历史上，也是绝无仅有的。
2001 股市暴跌 楼市升温
2001年，沪深股市自1994年7月325点转牛以来的指数最大下跌，投资者可谓悲喜交加、刻骨铭心、欲哭无泪。证券市场和房地产行业关联度极高，这时大家又把目光投向了楼市。2001年是股市和楼市的牛熊分水岭：股市大熊，楼市大牛。2001年，刚刚升温的中国房地产，催生了一个举国关注的新生经济学词汇——“温州炒房团”。温州炒房团逐渐形成规模效应，所到之处，当地房价一路飙升。
2002 冬春之争 惊动总理
2002年元旦，清华大学经济管理学院教授魏杰在中央电视台发表了题为《2002，房地产的冬天》的访谈讲话，“如果楼市不崩盘，我就去跳楼。”魏杰教授高论一出，不啻引爆了一颗重磅炸弹，影一场围绕“冬天”还是“春天”，有无“泡沫”的世纪大论战贯穿全年。“冬天论”还引起了朱镕基总理的关注，他亲自打电话给建设部部长俞正声，要求建设部加强市场分析。这年5月，深圳京基集团25万美元请出克林顿，“总统营销”出奇制胜。
第七章 让我欢喜让我忧
2003 宏观调控 渐成共识
随着房地产热营造的一个内外俱旺的经济景象，却是各种原材料和能源因紧缺而价格一路飞涨。在决策层面宏观投资过热已渐成共识。有人把2003年称作“土地市场治理整顿年”。为了有效遏制住土地资源的流失，国家一年内连续出台了一系列土地政策来参与调控宏观经济。“121号文”和“18号文”的前后出台，让开发商感受到了冰火两重天。“上海首富”周正毅落马，也令京沪房地产界许多“风云人物”油然而生兔死狐悲之情……
2004 及时点刹 政策频出
2004年上半年中国房地产经历了宏观调控最严厉的“春天”，建设部部长汪光焘强调说，行业发展要服从国家大局。有人说2004年是中国地产政策年，也有人说2004年是中国地产政策执行年。宏观调控之势让许多房地产企业措手不及，但是其中的弄潮儿仍然继续着流光溢彩的神话，2004年，北伐西进的深圳、广州房企赶上了历史上最好的机遇。这一年，不但出台了许多与房地产相关的法律、法规，而且发生了许多典型的、令人难忘的案例。
2005 共度风雨 守候彩虹
国务院总理温家宝在“两会”上所作《政府工作报告》当中，单辟章节提出抑制高房价，剑锋直指房地产投资过热。政府与开发商的博弈、政策频出与房价继续上涨成为宏观调控掀起的滔天巨浪，2005年由此在中国房地产发展史上留下了浓重的一笔。这一年里，和声一片的易宪容和骂声不止的任志强成为最受媒体关注的“红人”。房价高高在上，万般无奈之下，渴望住房的人们“逼上梁山”，一场声势浩大的民间造房运动蓬勃兴起。
2006 惩治腐败 任重道远
“国六条”的出台标志着房地产新一轮调控帷幕再次拉开。从2003年到2006年，房地产调控政策一个接一个，一个比一个严厉，年年试图调控房价，结果是出台一个政策，房价就涨一轮，再出台一次再涨一轮。在畸高的房价中，有一个重要的成本往往被大家忽视，那就是腐败成本。2006年有多名副省级官员先后落马，房地产业成为我国当前社会中最能展现权钱交换关系的典型领域，官员的腐败与开发商的暴利，如同魑魅魍魉一样沆瀣一气。
第八章 明天会更好
2007 安居一梦 十年轮回
这是一个让人倍感温暖的“民生年”！《物权法》高票通过、调控政策重磅出击、国务院24号文引领住房体制第三次变革、国土部39号令直指囤积土地的众“地主”、5次加息、第二套房贷首付上调、地王频现……在大事连连的2007年，房地产领域的确发生了很多具有里程碑意义的事件。历经诸多弯路的中国房地产业改革政策十年之后的彻底回归，让我们有理由相信今后的道路绝不会像十年前一样面临如此之多的坎坷。
2008 金融危机 地产调整
中国人似乎都想在这一年做一个辉煌的总结，但这一年开始得却如此艰难。一场严重的金融危机横扫了全球。在这一背景下，中国房地产市场遭遇了前所未有的“寒冬”，这令一些心存希望的开发商措手不及。过冬御寒，寻觅一件合身的“棉衣”刻不容缓。没有准备好“棉衣”的企业被冻得遍体鳞伤，而一些高瞻远瞩的企业则针对“天气”变化及时做好了保暖防备。他们在锻炼了自己的“抗风雪”能力的同时，也为今后的发展赢取了主动权。
2009 新的起点 新的征程
路径——科学发展，目标——建设全面小康社会，实现中华民族伟大复兴。再出发时，中国已不再是摸着石头过河。从2009年出发，中国人的心态更加成熟，前进的步伐更加稳健。房价的飞速上涨带动沉寂了一年多的中国土地市场再度火爆，开发商你争我夺疯狂拿地的一幕又重现江湖，“地王”频现。毫无疑问，中国房地产未来将要继续的道路艰难而且漫长。相信在未来的发展中，越来越多的老百姓将实现自己的安居梦想。
后记
人物索引
正文 1978，中国起步 春天序曲（1）
2010…4…14 16：05：27 本章字数：737
1978，中国起步 春天序曲
为了百年后天真的孩子，
不用对我们留下的历史猜谜；
为了祖国的这份空白，
为了民族的这段崎岖，
为了天空的纯洁
和道路的正直
我要求真理！
——舒婷《一代人的呼声》
1978年，是人们有意无意地划定的一个历史节点。
那个春天的到来其实并不突然。无论是否曾经生活在1978年，只要你将视线拉回到那个激情燃烧的岁月，就会发现当历史进入了1978年后，人们总能够在报纸的新闻里，在字里行间中感受到春风拂面。
2006年5月25日，英国《卫报》发表了马丁？雅克的一篇阐述中国经济发展的文章，标题是：《如果20世纪止于1989年，那么21世纪则始于1978年》。文章写道：“你也许会问：为什么是1978年呢？1978年是邓小平在中国实行改革开放的年份，这开启了一个长达1/4个世纪之久年均两位数经济增长率的年代，中国经济也得以转型。诚然，与1989年相比，1978年更加普通，但它的意义却更加深远。1978年，一个社会主义国家开始从平均主义向市场经济走出了尝试性的一步。它创造了一个完全不同的历史。”
在共和国历史上，1978年无疑是一个特殊的阶段。作为中国改革开放的起始年份，我们保存着太多关于这一年的共同记忆，因为它开启了一个时代，让中国再次焕发出青春与活力。从此，中国经济开始转型，在世界上创造了一个长达1/4世纪之久的年均两位数经济增长率的“经济神话”，世界也为这个东方国度不可思议的发展速度而赞叹。这一年，对其后的影响是深远且长时间难以磨灭的。
正文 1978，中国起步 春天序曲（2）
2010…4…14 16：05：28 本章字数：1055
在1978年前的近30年里，涌动于大江南北宽街窄巷的中国人，被西方新闻界形容成“蚂蚁”。这个词包含了如下意义：渺小、灰头土脸、营营碌碌，此蚂蚁看上去跟彼蚂蚁没什么两样。这群蚂蚁人穿着邋