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谈起他参与的四次全国房改的经历，谈起他对中国房地产业发展的认识，可以说顾云昌对中国房地产业洞察秋毫。而他也把自己定位为“房地产信息的传播者，房地产研究的先行者，房地产发展的见证人和推动者。”
“1986年进行房改政策制订和研究的时候，我就提出住宅产品自由化的概念，那时曾遭到很多人的反对。”顾云昌回忆当时开会研究房改时的情景，依然感慨万千。当时顾云昌提出的观点引起了很大争议，因为在八十年代提自由化概念完全游离于计划经济的范畴。
1986年是我国第二次住房制度改革启动，为此国务院专门成立了全国房改领导小组。当时顾云昌是建设部城镇住宅研究所的所长，直接参与了此次全国房改的理论研讨和文件起草。“不同城市进行房改的方式也有所不同，为了慎重起见，要先选定几个试点城市。当时建设部选择的试点城市是烟台、唐山、蚌埠。”根据1986年在烟台召开的房改会议形成的房改思路，第一次房改主要是以“提高租金”和“进行补贴”为主。在这次会议上，顾云昌提出了以“住房自由化”为主体的出售公房的房改思路，但并没有被采纳。
事实上，在二十世纪八十年代时期房地产研究在我国还是空白，“中国房地产业的概念是我们在1984年的佛山会议上提出来的。”随着我国1985年房地产制度改革的启动，顾云昌亲自筹备组建了为政府决策提供参考依据的学术机构中国住宅问题研究会。“我们的研究就从住宅是不是商品和土地能否有偿使用开始。”今天来看这两个问题，答案显然已经无容置疑，但在当时我国经济体制下，这些研究非常超前，是卓有远见的。
1996年中央提出把住宅产业作为国民经济的一个新的增长点，这个观点为1998年我国第四次房改奠定了基础。在此期间，顾云昌又提出了一个全新的观点：通过政策引导激发老百姓个人买房的积极性，使房地产成为个人消费品。
正文 1996，高层研讨 沪上实践（8）
2010…4…14 16：07：56 本章字数：1010
在顾云昌提出这个观点之前，几乎没有人想到要用自己的钱买房。北京市规划委发布的数据显示，在1996年，北京市住宅竣工面积中单位自建和联建的占52％，商品住宅仅占48％，即使是这“48％的商品房”，基本上也是单位团购。顾云昌这个观点的提出，无疑给当时平静的房地产市场扔下了一块石头。
就在顾云昌提出这个观点一年后，第四次全国住房改革开始进入了筹备和研讨阶段，商讨货币分房的可行性。当时参与最终文件起草工作的只有三个人，一个是时任国务院房改办副主任刘铁民，另一个是时任建设部住宅与房地产业司副司长谢家瑾，还有一人就是时任建设部政策研究中心副主任的顾云昌。在此期间，顾云昌提出通过一些政策的引导和支持使房地产成为个人消费品的观点，“就是把老百姓个人买房的积极性调动起来。”
“地改和房改是中国房地产市场的两个发动机，带动了整个房地产市场起飞。”城市规划专业出身的顾云昌如此评价中国的房改进程。
1996年是中国真正意义上的房地产的起步之年，而率先起步的是广州和深圳。由于改革开放和市场化的程度不同，形成了三种很有趣的房地产格局。南方，市场主导型，尤其是广东甚至全部市场化。北方，公费购买主导型。上海则是内销、外销兼容。广东人最早开始对房地产进行个性化开发，产品打造以消费者为本，体现出明确的规划意识、设计意识、户型意识以及目标市场定位。然后，他们又把香港的营销代理、物业管理、小区管理，全部移植过来。这一切的前提就是，这里有市场气氛，有个性化需求，消费者成为上帝。
市场主导型体制，说白了就是一切由市场决定，开发商根据消费者的需求制定产品，开发商自主定价，政府放弃行政干预。1996年开工建设的深圳益田花园就是市场主导型体制下的“代表作”。如果说几年前万科的第一个作品天景花园代表着市场力量第一次介入房地产开发，解决的是“有无”问题，那么，深圳益田花园，则代表着房地产开发户型面积的桎梏的解禁，解决的是“大小”问题。1996年之前，我国所有房屋的建设的面积大小、户型配比，统统由政府部门按照以前为国家干部开发福利房所参照的数据来定义，不容许有丝毫的变动。1996年，益田花园第一个冲破桎梏，房型大小和面积全部由开发商参照市场来决定，户型甚至达到180平方米、200多平方米。中国大陆地区房地产市场的供应与需求，第一次达到了信息的对称和尊重。
正文 1996，高层研讨 沪上实践（9）
2010…4…14 16：07：58 本章字数：1131
深圳益田花园还有一大贡献，那就是该项目首创欧陆风格，不久欧陆风便席卷全国。
上世纪九十年代初的时候，我们发现参与房地产开发最多的是金融产业，那个时候银行和有金融背景的企业纷纷进入房地产行业。但随着银根紧缩金融行业开始淡出房地产市场，一批靠盖房子起家的包工头开始进入这个行业。他们的一个突出特征就是根据市场需求开发产品。广东尤其如此，合生创展、碧桂园、雅居乐等一大批企业在1992年左右就已经进入了房地产行业，但是一轮泡沫之后，他们开始改变思维了。这个时候中国房地产进入一个成熟的快速发展阶段。为什么这样说，因为这个时候大家考虑的是怎样建房子和怎样卖房子，考虑的是需求，并不择手段地寻找寻求与刺激需求，从规划设计上、从销售手法上、从产品包装上。
这里我们不能不再次说起朱孟依和他的合生创展。
1990年突然跑去香港发展的朱孟依，1992年与人共同创办了合生创展集团有限公司后，又回到了广州，而且是深深地扎入土地之中。从1993年开始，他陆续开发了华景新城、暨南花园、骏景花园、愉景雅苑、帝景苑等高尚社区。其中华景新城成为当时国内首个百万平米的超级大盘。他充分利用合生一流品牌取悦消费者，取得布局华南的良好开局。事实证明，朱孟依三年前买下的那些偏僻、价廉的地块，数年后变成了城市扩张的中心区域，如广州的天河东圃、番禺等。
熟知合生创展发展历史的人都知道，“惠人达己，守正出奇”是合生创展一贯秉承的企业哲学。朱孟依认为，只有给别人带来好处才能实现自己的价值。而企业价值的体现，就是为合作伙伴、为消费者、为社会带来好处。
合生创展的创业目标是成为优质生活模式集成提供商，并且远远走在别人前面。从最早一拨“东进北伐”，到首个提出结束毛坯房的历史、开创全精装时代，合生创展的一举一动、一言一行都成为行业发展的风向标。在产品上，合生将“以人为本”和“生态”的理念贯穿至规划、建筑、景观等方面，针对不同消费者的需求，进行生活模式和产品开发，打造全新的优质产品五大价值，包括建筑美学价值、居住体验价值、精品装修价值、人性化智能价值、生态化居住空间。
在社区建设上，将打造“立体生态社区”，为业主营造自然生态空间，建设社区环保协会，促进社区生态建设，实现人与自然景观和谐共生。
在服务上，基于主流精英人群的需求，将打造“价值生长服务超越计划”，为消费者度身定做出最贴心的个性化服务模式，包括购房入住增值服务、商务投资增值服务、生态社区增值服务、和谐生活增值服务和文化教育增值服务，并将在每一个社区内设立尊贵服务中心，随时随地为消费者提供超越期待的服务。
正文 1996，高层研讨 沪上实践（10）
2010…4…14 16：08：04 本章字数：16
正文 1997，房改新政 启动在即（1）
2010…4…14 16：08：11 本章字数：687
1997，房改新政 启动在即
经济这个词的真正含义
多少年了多少年
一直被埋在深深的荒地
……
全靠他啊
第一个顶着漫天的暴风雪
挖出了这颗种子里的种子
并把它撒向
应该开花的所有领域
桂兴华《邓小平之歌》
1997年国内外的大事很多，但在中国人的眼里，当年只有两件大事：邓小平逝世和香港回归。
2月19日晚上，93岁的邓小平在北京301医院走到了生命的终点，这位世纪伟人永远地离开了他所深爱的祖国和人民。更多的中国人是在第二天的早上和全世界一起知道这一消息的，路透社这天发表评论说：“邓小