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谁越雷池一步就可能面临牢狱之灾。为了找一个合理合法的理由，经过“文化大革命”“锻炼”的骆锦星与深圳市委政策研究室一帮人经过一番苦思冥想，突然想起了 “马恩列斯”，希望在“祖师爷”的经典著作中找到理论依据。
现在说来都有些可笑，尽管当时全国上下已开展了“实践是检验真理标准”的讨论，但大家还是心惊胆颤，怕出政治风险。没有领袖们的理论依据，实践证明是有用的也是白搭！
功夫不负有心人。经过几天的翻阅，终于在《列宁选集》“住宅问题”一节中查出列宁引用恩格斯的一段话：“……住宅、工厂等等，至少是在过渡时期未必会毫无代价地交给个人，或协作社使用。同样，消灭土地私有制并不要求消灭地租，而是要求把地租 虽然是用改变过的形式 转交给社会。”
骆锦星欣喜若狂，连夜向市委书记张勋甫作了汇报。张勋甫表态说：“马克思和恩格斯在《共产党宣言》中还说‘剥夺地产，把地租用于国家支出’，你们就先干着试试看吧。”
后来，当时深圳市委、市政府的许多工作人员都会背这一段精典论断。
思路有了，依据有了，不几日，港商也找来了。骆锦星连呼：“顺！顺！一顺百顺！”
自己找上门的这位港商叫刘天就香港妙丽集团董事长，他是骑着单车来深圳投资的第一人。在今天的《深圳改革开放史》展厅里，还陈列着他第一次来深圳洽谈投资时市政府接待他坐过的一张破板凳。
28年前的那场谈判，至今骆锦星依然记忆犹新，恍如昨日。
刘天就：“只要你们划出一块合适的地皮就行，我来组织设计，出钱盖房，在香港销售。赚的钱你们得大头，我得小头。怎么样？”
骆锦星：“可以在东湖公园附近划出一块地来，如何？”
刘天就：“行！利润分成，你们拿七，我拿三。”
骆锦星：“不行！你拿得太多了。”
刘天就：“那你们拿八，我拿二。怎么样？”
骆锦星：“我们八点五，剩下归你。”
刘天就：“行！我们初次打交道，这次就按你说的办。”
1980年1月1日，双方签订了合作建房合同。
正文 1980年，开启先河 大胆试验（6）
2010…4…14 16：06：39 本章字数：1089
1980年1月8日，经深圳市委组织部批准，深圳经济特区房地产公司成立，负责与港商合作建房事宜。这是深圳经济特区第一家房地产公司，也是我国有史以来第一家房地产公司。时任深圳市房地产管理局副局长的骆锦星兼任总经理。
说是公司，其实只有5个人，财务、出纳，两个技术员，四部旧单车。办公地点就是一个平房，摆了几张桌子。四万港币的开办费还是后来从港商那借来的。
当时手续也很简单，合同拿到外事办去审，由规划局划地，一两天就批下来，这就是中国第一个商品房小区东湖丽苑。
让骆锦星吃惊的是，大年初四，刘天就拿着图纸就跑来催着开工了。还没有动工，刘天就已经开始在香港吆喝卖房了，均价2730元/平方米，还不到香港楼价的一半。5000多港人排队购房，最后只好抽签定盘，第一期108套新房一次性售罄。一位尚在国外考察的市委高官闻讯后，立即电话指示加推单位。于是，第二批108套房子又迅速推向了香港，旋即再次一售而空。
当时，因为有户口配备，所以，大批在内地有亲戚的港人的购房欲望更加强盛，因此，也使得该楼盘的客户遍及东莞、潮洲、上海甚至海外侨胞等。
房子还在图纸上，港商就得到了建房的全部资金，骆锦星这才恍然大悟：“我终于明白了港商为什么愿意给我们85％的分成。不过，我们那次也赚到了500多万元，也第一次体会到土地在市场中的巨大作用。”
在商品房诞生之初，香港人的大包大揽给了开发商更多的信心。此后，深圳一直扮演着港人内地置业首选城市的角色，“外销”也成为深圳房地产发展史上一个重要的名词。
1981年中秋节前，东湖丽苑建成，业主入住。
东湖丽苑之后，与外资合作建房在深圳获得默许。当时，深圳方面定下原则，多层建筑二八分成深圳方面得80％利润，高层建筑三七分成深圳方面得70％利润。
按照现在的观点来看，东湖丽苑还不能算是完全意义上的商品房，因为土地是政府划拨的，到后来的东晓花园的土地拍卖，才是真正的完全意义上的商品房。
但作为一个大胆的尝试，东湖丽苑的开发对深圳今后商品房市场的建立和完善，客观上的确起到了一定程度的积极作用。
东湖丽苑，成就了深圳特区开发中第一项改革：土地出租。
但是，这起合作建房项目在深圳还是引起了很大争议。有的人甚至责问骆锦星，现在深圳干部居民都没房子，你这个房管局长反倒为资本家建起了安乐窝。
骆锦星欣慰的是，省市领导都给予了他很大的支持。
正文 1980年，开启先河 大胆试验（7）
2010…4…14 16：06：41 本章字数：1023
一个通信兵、一个邮电局长，突然被放到了改革开放前沿的深圳，搞房地产，而且搞出了国内的多个第一，为行业的发展开辟了道路，并且在上世纪80年代就建立了全球化的业务。这就是属于骆锦星的房地产传奇，也是属于一个时代的传奇。
1980年7月27日，一场大暴雨把罗湖一带淹成一片汪洋泽国，广东省委书记兼深圳市委第一书记吴南生，和来深圳参加城市规划论证的专家租住的新园招待所水淹到腰际，专家们呕心沥血画出的规划设计图纸也泡在水里。外面到处是告急、骂娘的喊叫声。
8月的一天，参加“特区条例”策划和起草工作的国家进出口委员会副主任***来到深圳，到罗湖考察时也被大雨淋湿了。深圳的夏天，雨说来就来。一阵瓢泼大雨之后，地势低于海平面2米的罗湖低洼地带，大小马路瞬间变成一条条纵横相交的小河。***看到，公共厕所的脏纸、粪便也漂到街上来了。从罗湖桥过关而来的香港人，一个个挽着裤子，高高举着鞋子，在水中深一脚浅一脚地摸索前行。回到广州，在跟广东省委负责同志商量特区规划时，他对任仲夷、吴南生说：“老天爷已经给了我最好的回答。深圳特区建设不从罗湖开始不行，这个规划应该定下来。”
吴南生后来回忆起这一断焦头烂额的日子时，感叹道：“我的脑袋简直被压扁了。”
但正是这两场雨，引发了吴南生和深圳人对土地换资金的深层次思考。
吴南生找到分管基建的副市长罗昌仁，要求他一定要把水治住，否则难以建特区。他说：“罗湖是外商进入国门后的第一站，关系到深圳乃至中国的形象。我们要成功地进行招商引资，一定要先拿下罗湖。搬掉罗湖山，土方正好来填平那些洼地，岂不是一举两得？”。
吴南生叫来工程师们，估算“五平一通”成本，结果发现，第一期开发4平方公里，最少也要投资近20亿元，加上根治罗湖水患需要的巨额资金，这对于当时的特区简直是一个不敢想象的天文数字。
钱，哪里来？这时，有人又提到了土地。
其实，稍有些经济学的人都明白，土地本身就是一种经济资源，可以卖钱的，特别是像深圳这样靠近香港这个国际金融贸易中心城市之故，级差地租收益本身就是十分值钱的东西，这在香港已是成熟的土地开发“套路”。而当时，由于长期闭关锁国以及左的思想观念，我们还不明白怎回事。当国门打开之后再看到外面的精彩丰富的世界，确实有点山里人或者说乡里人进城的感觉，闹出许多笑话。
正文 1980年，开启先河 大胆试验（8）
2010…4…14 16：06：43 本章字数：959
在制度和市场都处于一片空白的情况下，改革的每一步都是“摸着石头过河”。当时，深圳的第一批房产证是由企业发出的，原因是政府管理职能尚未健全，于是在相当程度上“代行管理职能”的深圳特区房地产公司就自己印刷了一批房产证发给业主。
好在邓小平打开了国门，我们才不至于继续做乡里人或山里人。如今再看骆锦星当初的智慧之举，确实有点戏剧化，但此举改变了中国城市建设开发的大思路，为深圳城市早期筹集了大量资金，催生了一门新生的房地产。
东湖丽苑的成功，让吴南生和深圳人彻底打开了思路，信心大增。如同穷则思变的安徽凤阳小岗村18户村民，深圳人决定破釜沉舟。于是，他们很快拿出了方案：第一步在罗湖开发0。8平方公里，拿出40万平方米土地作为商品用地，收取土地转让费