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样，到时候该怎么办？以房产带动经济的后果只会是：高房价反而阻碍了这个地
区的发展。
每一个城市的发展都有它的核心竞争力，譬如港口、运输中心或者工业集散
地等，不然就成不了城市。房地产是什么，它是个后续指标，就是一个城市通过
一个核心竞争力成功后，房地产被带动起来的。但是现在有很多城市的思维不是，
部分领导想用房地产带动城市发展，这是缘木求鱼。
5年后地产商将会被大量淘汰
而且按照我们的估计，我国生产过剩的现象在2007年会体现出来，这是别
人做的研究。生产过剩的经济，配合消费形态的改变，带给各位的将是不可避免
的经济萧条。“如果不能正确应付，5年后，地产商会被大量淘汰！”
“对于地产商而言，我希望能够有更英明的政策和有效政策来提升经济。可
是对地产商而言，在这个严峻的时刻，我们应该怎么办？我们应该有做法。你要
有认识，我国地产商会被大量淘汰，可能有人听了心里不爽，与其不爽，但愿不
要让我说中！第一，你必须增加公司的现金流；第二，你必须减少负债；第三，
你必须缩小规模，那么未来在地产业健全的地产公司，不再是现在大而全的公司，
而应该是现金流充裕、负债率极低、规模不大的更加专业化的地产商，包括开发
和服务分开的地产商。所以，目前有90％的地产商转型为地产服务商，而不是盖
房子。配套措施现在必定更加专业化。所以要未雨绸缪，应该朝着这个方向发展，
形成专业化，但是你本身的财务状况要好。”
高房价成为中部崛起的瓶颈
经济学家郎咸平担心，通过“中部崛起”和“产业转移”等概念炒作地产升
值，对中部城市的持续化发展未必是好事，相反，“高房价”会成为中部崛起和
谋求“中心城市”的绊脚石。
郎咸平还认为，“如果将沿海地区低水平、低附加值的产业转移过来，结果
只能是一个二流城市的龙头老大，永远也当不了第一。就像上海想成为国际金融
中心，高房价就成了很重要的制约因素；北京想成为国际大都市，其交通就是一
个非常大的障碍；同时广州的情况也非常艰难，由于政府以前鼓励中小企业的发
展和引进外资，但渐渐发现低水平、重复的太多，将有碍于整个城市的发展。
他认为，房地产反映一个城市的价值理论基础是对的，但容易被市场非理性
因素所操控。房价被国际炒家炒高，真正受害的是老百姓，所以，高房价所影响
的不是一个简单的城市繁荣问题，而是一个城市过高的房价所带来的城市衰退问
题。
房地产泡沫让人惊心动魄
我们走在上海市的高速公路、北京市的高速公路，甚至郑州市的高速公路以
及郑州市内的道路上，看看两旁竖立的高高的大大的广告牌子，基本上都是房地
产开发项目。
这代表什么意义呢？
这代表今天中国的资源通过各种管道严重地被误导了，竟然是以房地产为主
导的经济，这个误导是惊心动魄的。
我们所应该追求的是这个城市独特的竞争力，以竞争力发展一个城市的未
来，这个城市的经济上去了，民生富裕了，房地产是一个后续的工作，要发展一
些配套的措施，推出来才会有人去买，这个过程如果颠倒过来，拿房地产作为经
济增长产业将会是什么代价？到最后你会发现房地产泡沫反而阻碍了这个城市
的发展。我们对于房地产行业寄予了太多的厚望，缺乏行业的组织，更多是缺乏
一个主要的思路。我们很浅显地认为这个城市短暂的繁荣最重要，短暂的繁荣当
然可以靠房地产，对各种原材料增加内需，各个行业短期内看起来很红火，但是
长期之下怎么办？都去炒房了，农村资金不能回炉的结果造成高利贷盛行，让人
感到更为忧心的是87％的高利贷不是用来再生产，而是用来交学费、看病、吃饭
等永远没有偿还能力的投入，这样的农村经济不令人担忧吗？
如果生产力不前，各地的政府都是以发展房地产来振兴经济，房地产泡沫带
给我们的是立即的经济危机。
2005。12。04 第八届成长中国高峰年会郎咸平演讲实录
2005。12。4 郎咸平
各位来宾大家好。那么今天呢，参加这个盛会我们一要讲的讲题是和谐成长。
那么未来中国20年的积极政策走向，应该以什么为指导方针，那么这20
几年的，无疑创造了一个辉煌的现代经济社会，那么经济总量来讲，或者以GDP
的总量来讲呢，都是雄居世界榜首，但是这一切表面现象的背后，才是值得我们
更加关切的，那就是经济发展，单纯的以经济发展为指标的思维，应该要进行更
进一步的检讨，那么我们就谈经济本身，里面掺杂的水分就不谈了，此外，我们
的企业里边有多少是由污染造成的，这一切所展现出来的持续成长所带给我们这
个社会的，就是使这个社会更加的不和谐。所以今年11月3号，孙先生在北京
提出一个新思维，那就是国际和谐化以及国内和谐化。我个人认为国内和谐化，
在今天的中国尤其显得重要，而且我认为是应该当成未来经济指导方针的重要理
论根据。什么叫做国内和谐化？请问在座各位我们20年的经济发展，我们国内
各个经济团体之间更加和谐了吗？我们社会更加稳定了吗？我相信这个答案应
该不是太肯定的。各位知道为什么吗？因为我们在改革的思维上，需要做一个重
新定位，改革本身是任何一个国家，包括英美的超级强权国家继续进步的原动力，
每一个国家、每一个政体、每一个经济实体都需要改革，这点是不需要讨论了，
也是毋庸置疑的，可是改革的原则在哪里？改革的原则必须以全民利益为基本，
也就是改革的利益必须回归到全国老百姓，这才是改革的至高无上的原则，可是
我们中国的改革是这样吗？
我给各位举一个例子，我国的产权改革，或者简称国企改革吧，最后的结果
是改革的成本几乎要全社会负担，改革的利益归于少数人，这就是造成社会不和
谐的主要原因。那么地方政府认为我国企业效率不好，社会包袱都过重，因此进
行私有化，我不管MBA也好，我不管你CEO也好，这个就是我认为一个问题的改
革，各位知道为什么吗？因为国企改革本身牵涉到权力的移转，那么购买者在某
些场合之下，把下岗工人推向社会，由全国老百姓来负担，改革利益呢，改革利
益就是由于他得到这个国有资产，甚至把工厂铲平，就地起高楼，卖楼的钱归于
谁呢？归于少数人，这个就是所谓的改革利益属于少数人，而改变的成本有全社
会负担着，那么我们近来公布了一系列的改革意见，到最后一改的结果什么结果
呢？明晰市场化。简单的认为一个市场化，就能解决效率的问题吗？我告诉各位，
这个思维太过肤浅，由于明晰市场化的结果，我国的医改面临严重的考验。当你
进入医院的时候很多医生问你不是有没有什么病，而是有没有保证金，可能各位
觉得很正常，但是我不能理解。国外绝对是免费，各位知道为什么吗？因为香港
老百姓愿意负担这笔钱，这是对民众的关心。那么你再到美国，我们很多人出差
到美国，你要在美国看到几种，你不必交保证金的，你一定会得到最好的医治，
这也是一种对人性的关怀。我们的教改呢，我们的大学举个例子来讲，都是由国
家补贴的公立学校，教改的结果是让农村子弟上不了大学，我们今天各行各业有
成就的人很多来自农村，包括我许多朋友，他们都是一个人站着火车到北京去念
书，家里是分文不给，因为家里没有钱，那么农村子弟通过教育考到一流的学府，
这是唯一他脱贫致富的机会，最后这么一点机会你都毫无理由的剥夺。此外，我
在任何常常都拿这个作为例子来讨论。
当然我讲这个例子前，我想讲讲英国的，我想让各位知道什么是资本主义的
情怀，美国国营企业所以美国不适合。英国有很多国营企业，在撒切尔夫人时代
他们一样进入股改，他们第一部曲，就是国营企业在国有股股权价格不变的情况
之下，由职业经理人来经营。第二步，也就是最重要的一步，那就是改革好的国
营企业，才能够进行股改，各位知道为什么吗？因为股改本身牵涉到中央信用的
问题，坏公司进股改�