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也祸害了，今天该谈谈房市了。房市咱们这专门有一位地产商业观察家陆新之先
生，我就问你大家都关心奥运后这个房价到底会怎么个趋势呢？会大跌吗？
陆新之：这个趋势留给教授讲。
窦文涛：但是价钱不降？
陆新之：价钱也有在降？但是价钱降的不多，这是一个你表面上看到的，但
是大多数房地产商我们了解到情况，互相是你看着我，我看着你，都想降价出货，
但是谁也不想干先动手，先割肉的那个，所以现在这个东西挺好玩。
窦文涛：郎教授你觉得这个房地产商，他们现在就是说是有降价的驱动力
吗？
郎咸平：我这么讲，这是一个很有意思的理论，大家想一想，房地产商在今
天这个时刻，他的心情是什么？他的心情是极其惶恐的。为什么？第一以供给面
而言，他的成本包括购地成本，构建成本。
陆新之：每天都在增加，特别是资金成本。
郎咸平：这些就是刚性成本，可是买房的资金是飘忽不定的资金，因为从过
去这一两年看，你发现真正进入市场能够冲击高价楼盘的是我们上期节目所讲
的，就是制造业把资金大量转出来，转到地产业。
那么这个资金到底是什么走向？搞不清楚，因为这不是因为经济环境变得更
好了，经济变得更健康成长了，因此大家需要房子，你需要住更好的房子，你就
买房子住，不是的。并不是我们的所得增加了，薪水多了，我去买房子，不是的，
也不是为了追求更好的生活，不是的。
陆新之：转移致富。
郎咸平：而是我不想干了，我不想干制造业了，因此我就拿来买房子。因此
这种资金不来源于一个经济正常成长所挤压出来的购物资金，而是由于经济不正
常，不想做制造业而挤压出来的资金，因此根本无从预测。
陆新之：这部分的需求现在就看得出来，特别来的快，去的也快，它一下子，
比如一个月内可能就不见了。比如像杭州有个地产商，7月初还不错，7月底就
发现就只有以前一个零头了，当场就吓坏了，就他的进度，包括他的利润计划全
部都给打乱了。
郎咸平：需求的资金呢，是飘忽不定的资金，来无踪去无影，因为这是一种
不正常经济下的资金。
窦文涛：所以你的意思是地产商自己心里也不行。
郎咸平：没谱的。
窦文涛：所以你看从他的一些行为上反映出情绪紊乱的一个状态，我看到又
说谁加了5％，谁又跌了5％，但是有人说这是为了销售房子，这不表示真的房价
下跌，又有人说什么北京就快了，马上就要由暗跌转成明跌，混乱的信息。
郎咸平：有些地产商为了测试这种资金的深度，所以搞差异化定价，怎么搞
差异化定价呢？就开始不同起来做测试。比如说这个招商1872，在红领巾公园
旁边的，这是红领巾公园，这是1872地盘，最右下脚先开盘，25000一平米，
有没有人买，没有买再说，如果卖的很火爆，这个资金深度够。这里在开盘，红
领巾公园的35000，如果卖的还是很好，这里再开盘，面对红领巾公园8万，就
这么奇怪，同样一个地盘就能够从25000开到8万，你说有什么经济意义在里面，
这合理吗？
窦文涛：敢情都是摸着石头过河。
郎咸平：都是摸着石头过河，测试市场。
窦文涛：但是有人说北京跟深圳上海还不同，说北京是国际都市，而且很多
钱不见得是国内人买的，包括很多国外什么使馆，都在北京，说这样就使得北京
房价不会像深圳或者上海那样。
陆新之：我问你一个问题，难道外国人就不是人吗？外国人也有正常理性的
分析，你如果觉得这个东西你预期不太好的，你不买，难道外国人就来做雷锋，
你见过这样的外国人吗？你天天做节目说人家，都说外国人死坏死坏的，他会在
房子上做英雄吗？
窦文涛：但是指的就是说北京是不是高档，比如说高档住宅，它的需求量不
光来自国内，而是来自全世界，所以它的价钱看不明白，有没有这个问题。
郎咸平：目前这个需求面资金冲击力最大的还不是来自于国外，我举一个例
子，最近有一个研究调查报告说是去年07年1月份到10月份的深圳的地产卖给
外资只有7％，但是6％是港澳台，真的外资是1％，并不大，那么大部分资金还是
国内冲击的。
而且国内冲击资金很多都是制造业资金进去的，冲击什么？冲击最高价楼
盘，所以到现在为止虽然数字表明从深圳楼价从16000跌到11000，可是高价楼
盘目前稍微疲软，依然坚劲。它是关外的跌，关内的中低档楼盘照跌，为什么？
因为过去就是高价楼盘一拉高之后，就跟着上，中低档楼盘随之水涨船高，高级
楼盘它有资金撑着，中低档没有。
窦文涛：但是这个资金能撑到什么时候？
郎咸平：不知道。
陆新之：对，这里就有这个问题，那么预期改变的时候，这个东西都不好说
了。
郎咸平：所以说今天楼市的问题就恐怖在这里，对地产商而言，对我们而言，
你发现楼市已经不是一个供需原理。
陆新之：充满了不确定性。
郎咸平：就是它这个资金怎么蹿。
窦文涛：嗯。
郎咸平：比如蹿到这个城市去，去年6月份大笔这种资金蹿到重庆，重庆当
时是2900一平米，到了11月，5个月之后6000一平米，你说重庆市难道半年
之内经济有这么发达吗？不可能。
窦文涛：说是成都，还是重庆啊，什么深圳炒楼团都过去了。
陆新之：哪都有，包括你像珠三角的更多城市都是这样，传导型，短短的时
间一两个月。
郎咸平：房价的走势就是这种不来自于正常经济的这种虚拟资金，打入这个
城市，把房价拉高，而且从高价房价拉，中抵挡随之水涨船高，到最后碰到问题，
中低档楼盘先跌，高价楼盘后跌。
窦文涛：那按照郎教授的理论，就是比如说现在制造业箫条了，于是原本应
该用于制造业的很多资金转向了股市。
郎咸平：所以造成了股市畸形。
窦文涛：这笔钱在挺着这个房价。
郎咸平：对。
窦文涛：那么我可不可以反过来说，比如说要是慢慢的我们这个制造业在什
么时候一个契机又蓬勃了，那么那个时候这个资金就又会转出，转出然后那个时
候的房价就会有大幅下跌，是这么一个推演吗？
郎咸平：当前来讲，如果说制造业的利润率远远高于高价楼盘的利润率的话，
肯定会这么做。
陆新之：但这个暂时是不太可能。
郎咸平：楼价很利薄的。
陆新之：除了你刚才说的还有另外一个，它当时觉得有利可图，它这个钱，
觉得做你这个生意是比我做制造业的生意要赚钱，当他发现如果在房市里面，他
也觉得没有上升空间，他就会寻找其他的增长空间。如果他看到有下跌的时候他
就会选择先保持自己的本钱，人到这个时候他不跟制造业的利润比，他是跟他自
己的预期相比。
郎咸平：对。
陆新之：所以这个时候心态就更脆弱了。
窦文涛：所以我就觉得这个里边好像隐藏一个危机、危险，就是说他这个钱
押在房地产的房子上，这个价格只要跌不下来，或者涨不上去，他就还给砸在手
里，这就押在他的手里对吗？
陆新之：不动产变线难。
窦文涛：但是有一天它会不会导致他这个资金链出了问题，断裂，现在很多
人都周转不过来，现在房产证抵押在银行。
陆新之：拿不出来。
窦文涛：现在我都发现周围这种问题。
陆新之：你看到的就是这个楼市真实现象的一个反映。
郎咸平：这就很可怕了。
陆新之：其实香港以前也有。
郎咸平：这就是说楼市走到今天已经和金融危机挂上钩了，所以为什么常常
呼吁政府要出来救市？什么意思呢？就是在这个时刻要像美国政府一样，设立防
火墙，你千万不要让我们的楼市的问题影响我们。
陆新之：传导到其他领域。
郎咸平：影响制造业、工业、商业、农业都影响那就很麻烦了，这就叫做工
商业链条的时代。
窦文涛：你说到美国的救市，我还想请你聊聊什么房地美，房利美的。
窦文涛：你看我有的朋友就是搞电影的。
陆新之：说女演员。
窦文涛：她去洛杉矶嘛，去洛杉矶前一阵，回来跟我说，说你在北京买房子
的钱，在洛杉矶买三套比你的房子都好的，她说美国房子也跌了一塌糊涂。
陆新之�