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场化严重不足的供给面，需求面是一个市场化严重过渡的需求面。这个现象呢？
值得我们在这儿做分析。
地产的供给面我给大家粗略的分成三大要素，第一大要素就是土地开发权和
银行信贷权，这两个权利操控在地方政府手中，第二大要素，地产特有的长流程
管理。什么叫长流程管理？就是从立项开始，到开工，到销售，大大小小上百个
环节，每个环节都操控在政府的手中。第三个要素，公开竞价的制度，公开竞价
的制度使得地产价格不断飙升。那么这三个力量构建了地产的供给面。请大家留
意一下，这三个现象是不是都是由政府所掌控的？所以在地产供给面根本就不是
一个市场化的行为。它就是由于政府的参与，使得供给面市场化严重不足，需求
面呢？地产的资金，需求面的资金，绝对不是各位所想的那样的国际热钱。以深
圳为例，国际热钱只占7％，6％是港澳台资金，只有1％是真正的国际热钱，这资
金哪里来的呢？讲到地产的需求面，就是需求面市场化过渡。我分成四种资金，
第一种，就是前面讲的二元经济环境之下，企业家所面临的投资运营环境激速恶
化，所以他不想投资了，打入股市炒股，这是我们过去忽略的最大一笔资金进入
地产界，这是最重要的一笔资金。第二笔资金呢？是贪污腐败的，这个钱不会消
失的，我们也发现这笔钱也是大量的炒楼炒股。第三笔才是国际热钱，第四笔资
金就是老百姓的储蓄款，四笔资金构建成了地产的需求面。那么当中最重要的是
哪一笔资金呢？第一笔。第一笔资金，它的来源就是由于经济环境产生重大问题
而产生的。那么这个第一笔资金，我给它取了一个名字叫虚拟资金，是来无踪去
无影，不可监管、预测，地产商目前所面临的环境，虽然资金压力很大，但是的
你现在所处的环境的本质，不要简单的认为是一个过热的部门，而是一个虚火上
升的现象，因为你供给面的成本面，基本上是刚性成本，很难下调的。可是，你
所面临的需求类的资金，不是由于经济稳定增长之后，它才来购买房屋的稳定资
金，而是你相都没有想到的虚拟资金。这种资金是不可预测，不可控制。打到哪
里，哪里就有泡沫。这就是地产界的虚火现象，好象是一个过热部门，实际上是
虚火。供给面刚性成本，需求面飘忽不定。我在去年5月份，去重庆演讲，当然
也是重庆领导办的。当时重庆房价是2900元/米。我当时就发言了，这就是没有
泡沫，我很少说人家好，我一说人家没有泡沫，人家都很激动，都说是郎教授说
没有泡沫，我说我没有讲完，我说不要激动，我说没有泡沫的原因，是因为虚拟
资金还没有来。来的话房价立刻失控，结果郎教授走了1个月之后，言犹在耳，
重庆推出了一个城乡统筹新特区的计划，这个计划一推出来，大量虚拟资金涌进
重庆，从2900元一下子涨到6000。房价全面失控，多10月份，他们说，郎教
授，你真神了，你怎么知道？我说新特区计划就会吸引大量的虚拟资金。当时我
在博鳌讲这个问题，讲完之后，有几个老大，很激动的跑上台来，对我又亲又摸
的，都是男的，哎呀，郎教授，我对我们过去的行为很不理解，今天听你演讲我
们都懂了，我们都是虚拟资金的提供者。我到处看，常州市有什么好地盘推出来？
大量炒作，来干这个事。这个虚拟资金不同啊。而且这个虚拟资金的打击面，已
经不止是在内地了。
要打到台北市，最近台湾地区的房价是下跌的，最近这半年，台北市的房价
涨了三层，所以他们说台北的经济复苏了，我说胡说八道，这些从大陆地区汇进
台北的资金有130亿美金，都是他们把大陆的企业不干了，炒楼了。因为台北区
有一个很大的计划，新力计划（音），虚拟资金一打到台北，台北房价一下子就
上升，这就是目前的现状，所以各位地产商，听到我这么一讲之后，你要理解，
你所处的环境，不是像你想的那么单纯，你看，地产越做越火爆。为什么你卖的
还不错的时候，你的内心深处是惶恐不安的？就是因为你所处的环境是一个虚
的，供给面、环境、虚拟资金飘忽不定，这种飘忽不定随时会变，随时会来，随
时会走。在常州演讲我得讲一些鼓励你们的话，虚拟资金最不稳定的地区是广东，
最稳定的地区是江浙。其次是北京，而这也是为什么我在3个月之前我敢笃定上
海房价一定涨，因为虚拟资金比较稳定。所以从我讲完话之后，12月到今年4
月，房价基本持平，稳。我说，你们千万不要认为这是拐点，这是交易量不足，
带动价格。就像各位炒股一样，如果今天没有交易的话，今天的股价和昨天是一
样的，就是持稳。所以上海的房价之所以持稳的原因是因为缺乏交易。好了，这
两个明白。交易一起来，房价立刻就控制不住了。这就是目前的上海。上海市房
价又开始涨了，北京呢？也涨，在上海之后，广东呢？大的楼盘开始越卖越好，
我昨天再一个楼盘一样的场子讲课，最贵的黄金地段，也是一样。我看到好多虚
拟资金的提供者坐在下面听课。这就是广东地区高级楼盘价格不跌的主因。但是
这些现象，这些现象，就是我统称的虚火。
大家再想一下我下面一个命题，你们马上要问我一句话，你这样讲，好像很
奇怪，我们经济增长率明年都是10％以上，你这样讲的话，是什么因素带动我国
的经济这么迅速成长呢？你们想不想知道？你们在听吗？想不想知道啊？
大家：想！听！
郎咸平教授：10％是真的，我们这么多年经济增长的主要推动力是什么？地
方政府推动GDP所造成的。而不是一个经济地稳定增长，是地方政府推动GDP
包括各项投资，什么工业园区，修桥铺路，这些现象带动这11年来的增长，所
以我的论据是最有意思的，我们的GDP里面，和其他的经济国家相比，我们的
GDP构成是最畸形的，接近50％是固定资产投资。美国呢？25％—30％，我们的一
半。我们的消费是多少呢？我们的消费只有35％，占GDP里面，我们的消费只有
35％，美国是多少呢？70％。所以你看，我们的投资是别人的一倍，我们的消费是
别人的一半。消费不足，因此我们整个经济体制的拉动，我们每年10％的增长，
是我们投入了大量的资金，在你们所看到的大厦、桥梁带动出来的，他们带动了
每一年10％的增长。但是，问题出来了，你只有35％的消费能力，你看我们常州
这么多企业，你生产出这么多产品，你想卖给谁？我们江浙地方这么多的工厂，
这么多产品，你想卖给谁？想内销吗？难！因为我们的消费能力太差，我们只有
35％的消费能力。所以逼得我们的企业在这种情况下，流血输出，给老外消费，
我们出口的原因是什么？GDP的扭曲，我们国内的消费太少，我们不得不出口。
我们不是出口拉动型的经济，大家不要老错啊，我们是固定资产投资拉动GDP，
结果是由于消费不足，你不得不卖给外国人变成出口。所以在GDP里面，我们拿
来我们的经济和日本相比，日本的出口已经够多了，日本的出口减掉进口，贸易
顺差，只不过5％以下。你知道我们的贸易顺差占多少？日本的两倍。我们接近
10％。所以各位请注意，由于，地方正确大力推动GDP的建设，使得我们的消费
不足，整个经济是由投资所带动，消费不足必然造成大量的血淋淋出口。这个出
口使得我们的外汇大量积累，因为我们的贸易顺差，占GDP的比重应该是全世界
的第一名。因此我们很快的，从1。2万亿到1。3万亿，没有几个月1。4万亿，马
上进入1。5万亿，怎么造成的？因为GDP的扭曲。我们积累了接近1。5万亿的外
汇，我们给了美国以及欧洲太好的借口，让他们来压迫我们的人民币汇率升值，
上个礼拜破7了，破7什么概念呢？那就是汇率的上升，进一步的打击了我们已
经箫条的民营企业部门，使得二元经济落差更趋于明显。所以你看，二元经济会
造成，是由于政府对过热部门推动项目太多，反过来，使这个GDP的组成以固定
资产为主，相对而言，我们的消费不足，是的我们不得不出口，逼迫我们的形成
大量的外汇，这样反过来又打击了我们已经萧条了民营企业环境，更加过冷，整
个