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的房屋，为什么有人会去买？这个问题问的太经典了。我想请问你，你讲买不起，
为什么有人买得起？那就要从我们的地产需求面来看。我们知道，地产的需求面
是非常特殊的经济环境。我可以这么讲，中国地产的需求面是全世界独一无二。
我经过几个月的调研，终于找出原因。所以我要和各位共同分享我的研究成果，
我想请问在座的民营企业家，当你做生意赚一笔钱之后，下一步是准备办绿卡还
是继续做投资。你们不好意思讲，我帮你们讲；你可能想办绿卡，因为你对未来
投资环境信心不够。我再请问在座的民营企业家，你最近做生意赚的钱，和你买
的别墅赚的钱哪个高？你会发现两年以前不小心买的豪华别墅，一转眼就赚了一
两千万，你做的这个行业，辛辛苦苦的做了几年每年5％的回报率，而且我们的
汇率不断上升，你的5％变成2％、3％。企业不好做，搞搞股票、搞搞地产多好啊。
你为什么有这种心态？因为中国投资的环境恶化，使得我们大家应该投资的钱不
投资，而大量积累。按照我个人的认为，这个大量的钱去了哪里？而且这个大量
积累的比例有多大？按照我的研究结果显示，我们民营企业家的投资意愿，不到
先进国家的20％，这个百分之八九十的闲置资金去了哪里？这是第一个。
第二，就是我们温家宝总理所讲的“今天的中国大面积的腐败”。我再请问
各位，这个“大面积的腐败”，贪污受贿款的一大笔钱去了哪里？它不会凭空消
失。
第三，（国外的资本）到了中国去了哪里？还有你的朋友，你的父母手上拿
储蓄款去放在哪里？
我刚刚讲的这几股资金，一旦汇集在一起就会形成中国从未有过的“虚靡资
金”。这个“虚靡资金现象”是我的提出的，只有这个“虚靡资金现象”才能对
我今天演讲的主题，做一个很圆满的回答。这个钱打到哪里哪里就倒，打到楼市、
楼市泡沫。这股“虚靡资金”的出现造成了地产需求面市场化“太度（过度）”，
因此“虚靡资金”一起来推动成本上升，两股扭曲的市场化现象纠结在一起房价
居高不下，一般老百姓再也买不起房了。
你听我这么一讲，我相信每一位来宾的心里都豁然开朗了。其实就是这么一
回事。所以请各位注意，地产的需求面是“虚靡资金”，其原因是地方投资环境
的恶化和大面积的腐败所造成的。那么地产的供给面，也会因为“三项因素”提
高构建成本。这些因素和宏观调控的金融变速是不相关的，你也很难透过宏观调
控来控制住这种供给面市场化严重不足，以及需求面市场化严重过度的现象。而
且结果呢，就是房价居高不下。
我再告诉各位，我的理论不但和一般的经济学家不同，甚至和教科书也不一
样。原因在哪里呢？原因是我真正经过一番精心调研组织得出来的。你会发现，
如果我讲的是对的。那么我们投资经营环境越恶劣、腐败越严重，股价就越好、
房价就越高。你们说这种现象是正常的吗？我对此现象忧心重重，所以我才在各
场房地产研讨会来表达我的观念。这种现象非常值得各位警醒。
我给各位举个例子：我前一阵子去成都演讲。成都市领导告诉我几个数字：
成都市的房价是五六千一平方米。当时我就问：你们预估一下外来资金购屋的比
例是多少？当时领导回答是：大概50％吧。一个多月前，我又去了重庆市演讲，
重庆市当时的房价比合肥还要低：（2900多）一平米。当时我在重庆说：重庆
市的房价当前是没有泡沫。可是，在演讲的最后，我提醒了重庆市各级领导。我
说现在是没有泡沫，只要“虚靡资金”一进来房价立刻泡沫。话音未落，言犹在
耳，重庆市就做了相应的措施。创造一个特区概念，特区概念一出来，大量“虚
靡资金”涌入，一个月之内房价就会有泡沫。难道你说成都领导，或者是重庆领
导它希望房价上升吗？他不希望，我也相信合肥的领导也不希望房价上升，也希
望大家能够“居者有其屋”。但是我要告诉各位，今天房地产的上升已经不是地
方政府能够控制得住的，那是一种全国性的资金流窜现象，这种资金打到哪里哪
里就有泡沫。所以，到这个时候，你才能理解，为什么我一再呼吁“中央政府要
改善投资环境”，或者说是要大力反腐，这才是问题的根本。营商环境的恶化，
这几年中国是特别明显。我相信每一位在座的小老百姓都深切的感受到，每一位
民营企业家也应该能够感受得到。另外，世界500强也感受得到。
在今年“两会”期间，世界500强在香港发表声明。因为两会通过的“两税
合一”的方案，世界500强在香港发表声明，他们的观点很清楚。他们说：他们
同意也支持政府的“两税合一”政策。因为他们说外商确实不该享有优惠，因为
这是公正公平的。但是下一句话出来了：世界500强呼吁政府给他们提供一个公
正公平干净的营商环境。他为什么要呼吁这个呢？因为我们的硬商环境在这几年
内迅速的滑坡，滑坡的结果是挤压出大量的“虚靡资金”导致而成。这种现象构
成了今天房地产的特色。房地产供给面的成本上升，加上“虚靡资金”上窜，使
得各地房价一发而不可收拾，而且速度之快是你不可想象的。
以深圳地区为例，短短的几个月房价可以翻一番。你说这个正常吗？今天下
午如果有时间的话，我还愿意跟你们谈一下，你们对于投资房地产和股票市场应
该有什么样的正确认识。但是在我谈下午的话题之前，你一定要对我上午讲的话
题有深刻的理解。下午你们不准问我：朗教授哪支股票可以买。我只会跟你讲像
我刚刚讲的这种。各位要注意，这两种现象横贯着我国28年的改革开放。所以
这也是为什么我是第一个在2005年11月的时候在人民大会堂提出一个观点：那
就是房改之后住不起房、医改之后看不起病、教改之后上不起学。
（掌声）
郎教授：所以你以一个小老百姓的心态来看这场改革，这个小老百姓在很多
年以前，在一个效益很差的国营企业做的时候，回家之后有个厂里配了个宿舍，
他有了栖身之地。他的儿女考上了大学，北大、清华。如果他不舒服，可以到厂
里面的医务室去拿药。虽然这个品质很差，住房条件也不好，但是至少有个最基
本的保障。退休之后每个月拿50块、100块退休金，打个小牌、喝个小酒，生
活过的挺好。这就是前期改革的成功。到了后期改革看到很多的现象是什么呢？
就是地方政府认为某某国营企业效益太差，社会包袱重，卖给民营企业家，那么
这个企业家让所有的劳工强迫下岗，自己把工厂拆了，就地建高楼。然后把楼卖
了，所有的钱中饱私囊。你知道这叫什么改革吗？这个改革就是改革的社会成本
由全社会承担，就是把劳工推向社会，由社会去抚养、政府去抚养。这种改革也
是为什么到了改革的后期会遭到老百姓的反对。你看国企改革以后，我刚才讲的
小老百姓下了岗。下岗之后房改，房子没有了。然后医改了，不能去拿药了。
你像现在到医院，首先问的问题已经不是你哪不舒服？而是你带了多少钱？
根据你带了多少钱来给你下药。这就是改革后期。改革后期房改问题我已经提过
了，你知道医生为什么要这么问话吗？一切“以钱为纲”。那么至于看不起病死
了呢？他无所谓，他赚了钱就好。大学提高收费，以钱为纲。那么大学提高收费，
这笔钱去了哪里？是不是各级领导中饱私囊？在“以钱为纲”理念下，这些都不
重要。那么地方政府以GDP为评价标准，污染不管、住房也不管，等等这些都不
管，这叫什么心态？还是“以钱为纲”。哦，原来这一切，股价、楼价，甚至我
所谓的“虚靡资金现象”基本上都在90年代中期发生的。你知道发生的原动力
是什么吗？那就是我们错误的理解了邓小平的“以经济建设为纲”的理论。
邓小平在“十一届三中全会”的时候提高：“放弃阶级斗争，以经济发展为
纲”的理念。这就是邓小平的伟大之处，他是第一次提出“拨乱反正”。拨什么
乱？拨阶级斗争的乱。反什么正？反对不以经济发展为纲”的正。但到了90年
代后期，执行的层面把“以经济发展为纲”的理念�