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么卖得好，是本质，什么本质，手机行业的本质。手机的本质问题也是透过一种
行销化把某种精神带上品牌，像三星，三星注重高科技，到达了顶点之后回头做
低端产品，低不拔高，到高点再回来做低端。今天中国企业的问题是国际化背景
下走不出去，你唯一的生存机会回头看本质问题。我担心的是不管是国企还是民
企，在国际化浪潮下都受到打击，国际化都是有游戏规则的国际化，大吃小强吃
弱，在这种背景下会使每一个参与者日子变得更加艰难。外资零售业大部分时间
是不太赚钱的，就很奇怪既然不太赚钱，为什么沃尔马家乐福到处开分店，你如
果不赚钱你能够开分店吗？而且零售行业要搞银行贷款很难，没有人借钱给你。
为什么外资零售业会继续开分店？外资零售业手法之奇特不敢想象，沃尔马家乐
福到地方去地方政府卑躬屈膝的态度很恶心，搞得家乐福做得最好。虽然中国市
场不太赚钱，甚至亏损，但是国外市场赚钱，没有关系。大量国外零售业扩张，
你扩张不了。密度达到了一定程度以后迅速引进它的最先进物流企业，你比不上，
中国最缺的是物流人才。零售行销本身就是大吃小强吃弱的竞争。电子零售业前
期的发展是中国特有的，积累资金上市，外资进来一样是大吃小强吃弱。这些问
题最痛苦的在哪里，这些问题不是你造成的，如果说你能力不足算了，还不是，
是我们的政策问题。什么叫规则？现在大汽车厂在中国可以开零售业，奔驰也自
己开零售店卖汽车，大吃小强吃弱又来了，马上席卷中国。我是资本主义经济学
家，要求法制化游戏规则，要求公平两个字，现在不公平。商务部搞个规则，三
方搞个协会，外资、内资、政府三块，抽签，抽几个人形成委员会，一票否决制，
姑且不论一票否决制是否对，这不是问题，什么是问题呢，问题是规则的促形。
商务部在亡羊补牢行业做得还不错，原因是它理解规则。所以对汽车零售行业规
则怎么出来，这个整形需要完善，国家的法制化建设都从规则开始，所以每一个
行业建立自己的行业规则是更重要的。按照目前的状况我们能做什么事，也就是
我今天最后讲的结论，第一个对于整体零售业而言，我们所需要的是呼吁政府跟
商务部制订规则，建立起一套规则，其目的不是保护，而是给内地企业提供一个
公平的机会。第二零售业是个非常大的行业，包罗万象，什么都卖，手机、服装、
运动服等等，我想告诉各位，行业本质是各位未来面临严峻挑战的成功的关键。
资金、技术、人才是很重要，企业不能没有，这句话要讲清楚，但是能够让你成
功的，按照目前研究结果来看，只有一件事，你的战略指导思想必须符合行业的
规则。零售行业的发展，要以规则建立为主导，以行业主导为推动力。谢谢各位。
宋郑还：非常感谢郎教授精采独到睿智的演讲，讲完了给我们很多思考，再
一次谢谢郎教授。
主持人：我们上午的论坛到此结束了，感谢各位。
2007。04。15 house365对话郎咸平网络直播实录
＇主持人＇各位现场的朋友们，365地产家居网的朋友们，网友们，大家晚上好。
欢迎各位今天莅临HOUSE365网络直播现场。今天我们直播的主题就是对话郎咸
平宏观调控下的中国楼市。此时此刻，我们HOUSE365网旗下的南京、苏州、无
锡、芜湖都将进行网络直播。今天我们非常荣幸地邀请到了香港中文大学教授郎
咸平先生。我们请大家以热烈的掌声欢迎郎教授的到来。（18：31）
＇主持人＇您好郎教授欢迎您来到我们网络直播的现场。您对南京的印象怎么
样？（18：31）
＇郎咸平＇印象不是太深刻。（18：32）
＇主持人＇南京有没有给您留下印象深刻的地方？（18：32）
＇郎咸平＇就是你们这里。（18：32）
＇主持人＇我们今天的主题是宏观调控下的中国楼市。您认为宏观调控这两年
下，中国楼市怎么样？有没有达到宏观调控的目标？你是怎么看待这个问题的？
（18：32）
＇郎咸平＇我就系统性地把这个问题谈清楚。为什么今天要选择来这儿表达我
的观点呢？主要原因是这个是一个重大的课题，我碰到很多政府官员、企业界代
表或者是一般老百姓，甚至媒体都非常关切，都询问我。我不太想发言的原因，
因为我不想搞只言片语的讲一段、讲一段。今天是一个机会，我就把整个中国楼
市泡沫化的问题，也是老百姓关心的问题，我做个整体的讲述。让大家理解为什
么会有泡沫化的现象。我就开始讲好了。请各位网友、全国老百姓思考一下，你
们认为房价上涨是什么原因？我相信各位的答案应该是各种都有。包括地产商的
暴利，或者是政府卖地的问题，或者是利率的问题，或者是游资的问题，这些问
题坦白讲都是些表面现象，我想告诉老百姓的是我的新观点，房价泡沫性的本质
问题是政府腐败的问题。（18：33）
＇郎咸平＇今天我就想从供给面跟需求面来谈谈各级政府的腐败和地产价格
的关系。我非常具体地、宏观地、全面地做一个论述。以这个供给面而言。各位
老百姓想一想，我们这个地方政府对土地是什么态度？（18：34）
＇郎咸平＇我们经济学里面常常跟我们讲供需的问题，为了要平抑房价、物价
所以要多卖地，地方政府地卖的越多，房价越高，这怎么回事？这跟各地干部考
核关系很大，我们过去对于地方干部的考核，几乎以GDP成长为唯一标准。各位
思考一下，一个地方干部上任之后，他什么都不要做，他只要去卖地，卖一块地，
GDP就上升这一块地，卖两块地就上升两块地。他越卖地，供给越多，价格越高。
这跟他考核有关系。因为考核是以GDP为标准，他卖地表面上讲是增加财政盈余，
背面是政绩工程，老百姓的死活和他没有关系。地产流程更恶性化。地产怎么回
事？有两大主块，第一个是土地开发权（银行贷款），中间流程是极其复杂的。
要开发土地，规划证、土地证一大堆的文件，都牵扯到公权力的问题，这两大块
每一块都是上百个公章，每一个公章都代表各地政府的权利，有权力就有腐败。
以前吃个饭就盖个章，现在不行了。盖个章几十万、上百万，盖个章多少钱？这
种权力的握有，表面上地方政府打着开发地产带动经济，背地就是以权力的取得
来剥削。最后贪污腐败的钱总要转嫁到老百姓的头上。这种所谓土地使用，土地
使用开发以及银行贷款的整个过程是贪污腐败最重要的原因。（18：37）
＇郎咸平＇这一点，一个是地产所谓的土地越卖价格越高，另外审批过程中异
常的腐败，这两个原因造成土地连年高涨，甚至我们政府推出土地要竞价拍卖，
表面上看起来竞价拍卖是进步的，我们是上有政策下有对策。我们发现地方政府
搞威标，民营企业劝退，国营企业你不要出价，最后发现很多国营资产就是这么
流失的。所以这些腐败造成供给面价格居高不下。地方政府越喊口号开发地产，
你发现一个奇怪现象出来了，这个地方房价越高，政府越努力想办事，老百姓越
买不起房，这种事的根源就是政府的腐败。这是第一点：地方政府的腐败。（18：45）
＇郎咸平＇第二点我们谈谈需求，为什么大家有钱买房子，为什么这么高的房
价你还会去买？这点是非常复杂的。绝对不是我们一般谈论的泡沫这么简单，各
位想到，你有没有投资机会？我想请问全国老百姓，当你有一笔钱以后，你除了
做房产跟炒股票之外，你敢投资到哪一个行业？我有太多的学生，民营企业家，
做一个阶段之后不敢再投资了。又要对付公干、消防、税务、城管，反正多的是，
你开个餐馆天天对付他们，有些城市更有趣，要把土地征用，有很多餐馆怎么办？
地方政府怎么政他们？公安每天去查，消防每天去管，怎么办？最后就走了。你
们发现我们民营企业，投资机会是很差的。因为这个体制腐败、社会堕落，有钱
不敢投资啊。有太多的学生跟我讲赚了几亿，你准备怎么办？标准答案是：办绿
卡，为什么？他不放心。他怕再投资下去，钱收不回来怎么办？甚至我们的企业
家、我们的投资者相当的短视，他短视原因不是我们短视而是很多地方投资条件
太差，逼的你不敢�