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府的信用是我们房地产市场未来发展的主要关键。谢谢各位！
提问：刚才您讲到中国刚刚开始利率的调整，这个利率调整微观上来讲，对
中国的地产市场或者宏观经济有没有近期远期的影响？
郎咸平：大家知道，中国经济是全世界少有的二元体制，认为中国经济过热
或者过冷都是错的。中国经济随时存在着过热和过冷。比如，我们利率调升有用
吗？我们看一下实际资料，银行信贷最大的使用者，是地方政府和国营企业，地
方政府搞政绩工程，他们见到钱就花了。边造边花！但我们资金的来源，其中很
大一部分来自地下金融，地下金融利率是非常理性和敏感的，所以这次利率调升
0。25％，地方政府照借黑市利率，黑市利率上升1％，上涨4倍，你打击到谁？
就是打击到民营企业，这就是二元体制的必然下场。
所以利率的调升以及汇率的改变，作打击的对象基本上都是民营企业。这是
一个政策的特殊性，所以各位要了解，随时存在着通货膨胀以及通货紧缩。房地
产除了上海以外，还有非常好的三级市场，你深圳的三级市场怎么样？二级市场
都不怎么样，三级市场更糟糕。你往内地走没有三级市场，象西北地区没有三级
市场。你宏观调控打击的都是新建楼盘，到最后三级市场也被打击了。上海的繁
荣跟其他地区房地产萧条相比，又是中国经济特殊的二元体制的体现。
任何金融政策的调整，包括利率的调整，打击是一起打击的。我们没有一个
金融政策，能够同时解决膨胀与萧条的问题，所以什么是最好的金融政策？那就
是什么都不做的政府是最好的。也就是金融变数不能动，汇率不能动，因为我们
是二元经济体系，理解这个意思吗？ 提问：中国的房地产土地使用70年，在国
外可以终身使用，你如何看待这两个问题？就是国内外房地产的特点。现在对
70年以后，这个土地怎么弄，我前段时间看三个方面没有确定，是否给老百姓
一个交代，才有一个清晰的未来？
郎咸平：这个问题不能准确的回答，这个是纯政府的政策，不能经济分析怎
么做，既然不是我分析的节目，我最好不做回答，我希望回答是通过我经济分析
做的，这个是正确决定的事情。
主持人：今天的发言非常的踊跃，一会儿大家要提问，请递字条上来。因为
现在提问非常多，我们选几个有代表性的问题，郎教授现在有这样一个问题。请
问郎先生，您是对国家有责任感的人，你在批评国家不合理政策的时候，有考虑
中国的国情，是否对政府要求太高，从发展的阶段说，中国的经验积累能与西方
的资本主义相比吗？
郎咸平：这是很好的问题，我相信今天的政府也是希望自己是精英政府，我
也希望今天的政府真正以民为本，这不是简单的口号。政府必须承担责任和义务，
我也相信政府有这个决心，我今天能够提出这个思维，对政府也是鞭策，我们也
希望通过各个方法，让政府行政效率提高，政策能够准确推出。我们希望是精英
政府，以民为本的精英政府，必须承担社会责任，让老百姓安居乐业地生活。
主持人：希望您对国家的责任感在批评的同时，以自己的影响多做一些实事。
这个是我们对您很高的期望。
郎咸平：当然有媒体报道，郎咸平太尖锐了，喜欢批评人。我们今天讲得很
多，有建设性的意见提得还不够清楚吗？
如果还没有清楚的话，那真是可惜了。我今天不是来批评问题，而是提出解
决方案，我重申一点，政府对股权分制国有股减持的问题。政府做什么？用政府
的信用保证老百姓，政府如何用政府的信用？今天是对你们讲话，我们有这么多
经验可以学习，我们建立强有力的监管机构，这是政府应该做的事情，我提出的
理念，我的理念就是政府的信用是我国金融、房地产发展的问题，这是西方国家
成功的经验，这就是正面向政府提出的建议！
主持人：接下来还有一个问题，目前这个阶段是处于房地产发展的哪个阶段
上？您认为目前房地产宏观调控会持续多久？
郎咸平：宏观调控能够持续多久？我演讲的意思是宏观调控本身方式的错
误，最好不要持续太久。（掌声）而且我们国家的消费形态，消费函数，除了取
决于赚多少钱以外，固定资产是很重要的一块，因此任何宏观调控出来，要注意
到这个现象，因此一刀切的宏观调控是不可接受的，你要调控，就调控该调控的
地方，不该调控的地方不要调控，这是房地产的基本原则。你调控应该对上海调
控，为什么上海出现泡沫？上海的泡沫根据我的分析，很大一部分原因是国际炒
家炒作的结果，最后被人套现走了以后你才调控，这对吗？
因此调控本身就是双重意义。第一个不能搞“一刀切”的调控。第二个的调
控对象是谁，你要搞清楚，既然搞不清楚调控的对象，还不如不调控。话说回来，
确实是有泡沫存在。解决这个问题，还是要靠政府的力量。这个时候，政府出台
调控政策当然很必要。虽然打击国际炒家的同时，也打到老百姓了。但我认为这
个政策还是有正面意义的。
以广东省的例子来看，广东省为什么没有这么多泡沫？这跟1992年开始就
受到过数次打击，有直接关系，所以大家比较理性。广东民众历史教训多，所以
宏观调控有没有正面的作用，我相信还是有的。我相信，下一次上海的老百姓会
谨慎很多。所以要体会我说的话，政府的信用是积极的重要的，政府能不能够在
这个问题上坚持下去，坚持以人为本的方针。方法可以改进，但原则要有，就是
房地产是全面的市场，不能价格抬得太高，泡沫太多。所以，下次宏观调控的时
候，不是提高利率的问题，而是如何防止国际基金投机炒作。这个，是下一步的
问题。你说宏观调控有没有帮助？宏观调控肯定有抑制作用，上海的房价必须要
调控。
主持人：现在的主流媒体论调，“我国将会继续加息”，“人民币汇率还将
继续调整”，请问您对这两个问题的看法？
郎咸平：这是一个事实，不是主流不主流的问题，当政府一再说不调利率，
不调汇率的时候，这是政府信用的问题，当政府一再说不调，但后面你又调了以
后，老百姓就会认为你下次还会再调。
主持人：请问郎教授，刚才您说政府政策影响到各地房地产市场，并不是好
的政策，您觉得政府应该怎么做才比较好？
郎咸平：房地产必须按照区域不同来制定不同的政策，不能一刀切，比如在
广东，会打击到财富效益。
主持人：接下来关于房地产的问题，有一种观点认为国际的资本主要是针对
高端的物业进行炒作，而对广大群众需求较大的普通住宅的价格影响并不大，您
对此怎么看？
郎咸平：我刚才已经说了，可能讲得不是很清楚。上海房地产是针对高端的
住宅进行炒作的，但会影响到周边地区的房子，产生严重的泡沫现象。
主持人：这样回答，大家满意吗？
郎咸平：这是牵牛效应，炒作一块，会让周边的地产价格水涨船高。
提问：东南亚、日本的东京70年代房产大起大落，到了90年代香港的房地
产也曾经出现过很大的泡沫，那么现在上海又出现了类似大波折，这从全球经济
发展过程来看这个问题，这里面有什么共性？还有什么差异性的特点？请郎教授
对这个问题进行剖析。
郎咸平：简单地说，为什么你拿香港跟上海做比较，因为香港的房地产有一
个特色，第一个卖楼花；第二，大楼下面喜欢开商店；第三，香港的房地产商喜
欢炒作，卖高价造成泡沫。从全国来看，全国学沿海，沿海学广东，广东学深圳，
深圳学香港。但回过头来看，你会发现，香港所曾经发生过的悲剧在国内曾经出
现，很多地区的地产商需要学习。
炒作房产对房地产增值并不是好事。香港现在炒作房地产，这个区域富裕了
吗？那话说回来，今天广东省有没有必要跟香港合作？他们说，当然要一起合作
了。
为什么广东省不和舟山群岛合作？你可能会说，舟山群岛没有什么优势新产
业，但香港有吗？香港有没有什么优势产业？也没有，香港是一个自由贸易港而
已，这才是香港的优势。但香港整个产业是以房地产为主导的产业�