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委员会是一个政府。今天在香港及中国大陆的高楼大厦，每厦业主数以十计，像好些外地的
处理方法一样，每座大厦有委员会，委员会有主席，其责任是处理公共事项，例如保安措施、
大厦外貌的维修保养等。这些公共事项的决策通常是以民主投票作取舍：大厦外墙翻新要用
什么颜色，不能各自为战，同一颜色的选择是不容易以市价成交的。
可以这样说吧，在私有产权的结构下，政府的形成是为了节省交易费用，而民主投票
也是为了节省交易费用。问题是在多人的组合中，自私的行为对整体有利也有害。自私的行
为是可以增加交易费用的，这点我们在卷二第八章分析过了。关于政府与民主投票的问题，
本卷第六章会有较为详尽的分析。
让我们从房子与大厦的例子转到一个社会的整体来看使用权吧。据我所知，历史上从
来没有一个国家，所有的资源都是私产。混合的产权制度自古皆然，虽然不同社会的私产比
重差距往往很大。当然，不管产权的制度怎样，只要我们能考虑到所有的局限约束，尤其是
交易或政治费用的约束，在定义上（by definition）柏拉图情况必然可达。然而，一般观
察所得，同样资源在不同用途上的边际用值，往往有很大的差距。这含意著交易费用（包括
政治费用）高得惊人。
以今天发展得令人欣赏的中国为例，去年我作过大略的估计，工业用地的回报率比农
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业用地的回报率高出近十倍。以保护农业为理由不容易解释，因为北京当局也高举工业发展。
以控制地价来增加政府收入作解释比较可取，但我们不容易明白为什么政府不采用其他增加
收入的办法，尽可能使土地的使用回报率较为相近。
以经济自由而知名于世的香港，是一个示范上述困难的好例子！香港所有土地是官（政
府）有的，私用地是由政府以卖地的方式租出去。租期够长，可以延期，其使用权与私产无
异。虽说香港地少人多，实际上香港历来是空置的官地多于卖了（租了）出去的土地。空置
官地的用值近于零。这反映著土地的用值在边际上有很大的差距。为什么香港政府不把所有
的土地都卖出去？这样做会大幅度地增加土地的总用值，而类同土地的边际用值会变为大致
相等。说政府要先发展土地才能出售，或要先移山填海，皆不成理由。土地的发展成本通常
远低于地价，而在美国，土地的发展一般是由私人从事的。香港不仅有很多用值近于零的空
置土地，而在工业已北移的今天，一些地区的工业大厦，市值低于建筑成本——这些地区的
工业用地的市值是零。为什么香港政府不把这些工业用地改为住宅用地呢？
答案似乎是，香港政府历来以卖地的收入作为一项比较重要的经费来源。若土地一下
子大量供应，地价暴跌，价格弹性系数低于一，政府的卖地总收入会下降，而若把所有土地
一起卖出去，将来就再没有土地可卖了。这解释似是而非。土地若一下子卖清光，地价大跌
是对的，但总用值会大升，若政府增加地税率，到某一地税率，从土地所得的按期税收会高
于按期卖地所得。
另一个比较可信的解释，是政府先把一部分的土地以高价卖给了地产商，若再大量出
售，地产商会血本无归，后者于是大搞政治活动，促使政府知所适从，保障地产商应得的利
益——从历史经验看，在香港这保障使好些地产商大发其达。这解释是可信的，但不可尽信。
为什么当初香港政府决定以小量逐步增加土地的供应呢？难道是个多世纪之前，香港的行政
局与立法局的议员，是为地产商工作的？又或者当年议员们大都是可观的大地主？
政治的问题，我一想就头痛。希望上述的例子能使读者明白，我常说以经济理论解释
世事最困难的地方，是考查局限条件——有关交易或制度费用的局限约束。
最后一点要说的，是使用权的界定不是法律写成怎样就怎样。没有明文的不成文法、
风俗、伦理等，在不同的社会中有不同的约束权项与权限的效果。奇怪的是在以先进知名的
美国，土地的使用权往往与明文土地法律界定的大为不同。土地法律指明某地可以怎样使用，
说得一清二楚，但业主决定依法使用时，其他市民可以依其他法律提出反对，搞得满天星斗。
是的，在美国，不同法律的互相矛盾司空见惯，是经济学者的研究题材，而律师因为这些矛
盾而增加就业的机会，或多赚钱，是不言而喻的了。难道互相矛盾的法律是律师们的杰作？
（二）收入享受权
作学生时写《佃农理论》，无意间得到一个新奇的发现。那就是：一块有私人使用权的
土地，其租值收入如果不是全部界定为地主所有，而是某部分的租值因为有管制而变为没有
主人的，那么该土地的使用在某程度上会有非私产的效果。那是说，有私人使用权的资产，
如果没有被界定为私有的收入或租值，在竞争下资产的使用会有非私产或公共产的效果，使
那没有被界定为私有的租值消散。
当时我对公海捕鱼的租值消散（rent dissipation）理论有研究，但公海是没有私人
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使用权的。佃农的农地有私人使用权，只是台湾政府把地主的分成约束在百分之三十七点五，
低于市场的地主分成大约二十个百分点，而这后者的土地租值，因为农民的竞争而被农民的
劳力增加代替了或消散了。在《佃农理论的前因后果》一文内我有如下的回忆：
「佃农研究的第二个比较重要的题外话，是由台湾土地改革的地主分成被约
束在百分之三十七点五而引起的。这项政府管制使佃农的土地增加生产，因为农
户的收入高于另谋高就所得，所以在竞争下劳力会增加，直至农户收入等于劳力
另谋高就的代价而止。按理直推下去，假若地主的分成百分比被约束为零，那么
农户劳力增加的均衡点，会是农户的百分之一百分成的总收入，等于农户劳力的
总代价。这样，土地的租值就全部消散了。
「这是一项重要的发现，虽然在论文及书内我只以闲话方式处理。地主分成
被约束为零，农户在竞争下使土地的租值变为零的效果，与一块非私产的『公共』
土地的租值消散（dissipation of rent）完全一样。我对租值消散的理论传统知
之甚详（它起自von Thunen，然后经过A。 C。 Pigou、F。 H。 Knight 及H。 S。 Gordon
等人的发展），用不著参考什么。
「当时我想，地主的分成收入是零，其土地的使用效果与『公共财产』（mon
property）一样，不足为奇。我又想，若地主的分成收入不是零但近于零，那当
然与公共财产没有多大分别了。如此类推，地主分成百分之三十七点五，低于自
由市场的分成率，在某程度上土地的使用总有点『公共财产』的效果。
「问题的所在很快就浮现了。土地是地主私有，但土地的收入权利却被压制。
假若市场的地主分成应该是百分之六十，但被政府约束为百分之四十，那么百分
之二十的差距是谁的权利呢？说那是农户的，但农户可不是地主，也不是土地的
持股人，地主有权取回土地，自作耕耘。这样，百分之二十的收入权利就变得模
糊不清。我于是想，要是政府把土地股份化，把三分之一的股权交给农户，那么
农户就不会在竞争下增加劳力来生产了。农户的产品会是百分之四十归劳力，百
分之二十是农户三分之一的股权应得的租金，而地主的百分之四十的分成，则是
他的三分之二的股权所得。」
关于租值消散及其中的谬误，是下一章的话题。但谬误归谬误，收入享受权若不被界
定为私有，会有使用权公用的效果，是对的。上文引用的最后一段——以股份界定私有产权
——是重要的。我将会在谈转让权时再分析。这里的要点，是私有产权必须包括有清楚界定
的私人收入享受权。这观点还有另一些重要的变化。
古代的中国及中世纪时代的欧洲，「租」（rent）与「税」（tax）是同义的字。一个郡
主（或大地主）向农民收租，在某程度上要管治，但当郡主提供保安、解决纠纷等服务时，
他就被视为「政府」，而收的「租」就称为「税」。这里要注意的是，只要郡主或地