按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
京一套普通的100平方米公寓的价格可能是48万元，对于一个普通收入的家庭，这可能意味着要节省存钱10年，每月约存4 000元。如果这样，一家人除了最基本的生活费用外，在十几年里可能无法有太多的其他消费。如果各大中城市的居民都如此，全国的内需水平可想而知。
但是，如果李四能得到30年的住房按揭贷款，假如年利息是4％，那么他每月只需付2 300元就能立即买到100平方米的住房，而不是等10年。另一方面，正因为李四每月只要支付2 300元（而不是每月存下4 000元），那么他现在每月可多消费1 700元收入，这显然有利于内需的增长。因此，住房贷款不仅能改善众多老百姓的生活，让每个人尽早住上自己的房屋，而且能启动更多的内在经济动力。
美国2002年的人均储蓄率在3％左右（见图2–3），跟北京2002年17。5％的储蓄率相比（见图2–2），美国人真能“大胆”消费。实际上，美国并非历来如此，二战之前美国的人均储蓄率也曾停留在20％左右，到七八十年代还在10％以上。这些消费能量在很大程度上是自1934年开始的一系列金融创新、社保创新与退休金项目的产物。还是以住房贷款为例，自从有银行以来，住房质押贷款一直都是美国银行的正常业务。但在20世纪30年代之前，住房贷款的期限都很短，不超过5年，因此能给居民带来的好处有限。另外，那时的按揭贷款在结构安排上也有许多问题，比如，在住房贷款到期之前，借款方每月只需支付利息，等贷款到期时再把所借的本金一次性还清。这种支付安排一方面使银行承担过多风险（因此银行不愿意作太多住房贷款），另一方面给借款方带来太多的支付压力：一次要还清48万本钱，从哪里找这么多现金？因此，一般大众享受不到住房贷款的好处。有意思的是，20世纪20年代期间美国股市泡沫越涨越大，使很多人买下大房子，房地产价格也越涨越高。1929年10月到1931年期间，股市泡沫持续破裂，使许多股民血本无归、众多公司相继破产，失业率达到空前高度（最高时为25％，即每4人中就有1人失业）。这样一来使许多人无法在其住房贷款到期时归还那笔一次性的本金，这些居民只好选择个人破产、搬出住房，让贷款方银行接过被质押的房屋。毕竟，这些房产的价格也随股市泡沫的破裂而大跌，迫使大批中小银行和信贷机构倒闭。因此，当时的住房贷款在证券结构上的弊端加重了那次经济危机、银行危机的深度。
财富是怎样产生的？（5）
为什么中国人勤劳而不富有 作者：陈志武 2008…10…29 03：13
反过来看，也恰恰是那次经济危机的深度与广度，迫使美国国会在1933~1935年间进行了一系列意义深远的经济立法，包括重造股市的《证券法》（1933年）和《证券交易法》（1934年）、重组银行业的《银行法案》（1933年，也称《格拉斯—斯蒂格尔法案》）、建立社会保障体系的《社会安全法》（1935年），以及重整居民房地产业的《全国住房法》（1934年）。其中，《全国住房法》的立意在于成立“联邦住房管理局”（简称“联邦房管局”或者FHA），由联邦房管局专门为低、中等收入的家庭提供住房贷款保险，这种担保产生了两个主要效果：第一，贷款期限从原来的5年增加到30年；第二，低、中等收入的家庭都可以通过按揭贷款在成家时就能买下住房。一般而言，住房贷款期限越长，居民的短期支付压力越小，越有利于居民消费需求的增加。
图2–3 美国人均储蓄率
根据《全国住房法》的授权，联邦房管局于1938年成立“联邦全国住房贷款协会”，也简称为Fannie Mae，其作用是从银行手中买走住房贷款，搞活二级住房贷款市场。这样一来，在银行为居民作按揭贷款后不用担心手中持有的住房贷款的流动性问题，这反过来又促使银行更愿意向居民作房贷。到20世纪40年代初期，随着二战结束，许多从前线回来的军人开始成家立业。为照顾这些军人成家，国会于1944年通过法案授权退伍军人服务部为退伍军人免费提供住房贷款担保，而且要求即使借款的退伍军人无法支付任何首期款也应为他们担保。1970年，由Fannie Mae分离出来的“政府住房贷款协会”（Ginnie Mae） 开始推出住房贷款证券（Mortgage…backed Securities），其运作方式是把不同种类、不同地区的按揭贷款打成包，然后将该贷款包分成数份、以质押证券的形式向公众和机构投资者发行。这一金融创新成为首例成功的资产证券化，它大大扩张了住房贷款的资金来源，不仅让更多居民得到利息更低的住房贷款，而且也为银行和其他贷款机构提供了更好的分散风险的手段、增加其投资资产的流动性。
从图2–4看到，1950年全美国的住房贷款余额为730亿美元，到1960年为2 090亿美元，1970年为2 890亿美元，到了1981年则猛升为10 037亿美元。由此可见，由于二战退伍军人效应，20世纪50年代的房贷余额增长了1。86倍，20世纪60年代则仅增加了0。38倍。但是，1970年开始的房贷资产证券化使20世纪70年代的房贷余额新增2。47倍。由此可见，金融创新对住房消费的促进作用。
图2–4 全美国住房货款余额
20世纪30年代和40年代把住房贷款期限延长到30年，这一变化也给信贷银行带来了利率风险问题，因为到1981年推出浮动利率住房贷款之前，居民房贷都是固定利率贷款（证券）。当贷款期限为30年时，这种固定利率特点就成为大问题。道理很简单，银行的钱是存户的，它必须付给存户们利息，这种利息对银行是成本；银行拿存户的钱贷给居民，居民付给银行的房贷利率则是银行的收入。换句话说，由于客户存款往往是短期存款，那么实际上银行是拿客户的短期存款以30年固定利率的形式贷给居民，使客户存款与贷出去的房贷在期限上存在重大差别，这种差别使银行承担过多的破产风险。比如，如果张三在1971年贷下20万美元的住房贷款，如果那时30年期限的固定利率为6％，也就是从1971~2001年间的年利率被固定在6％。可是，在银行贷出这笔钱之后，到1981年美国的银行短期存款利息高达16％。这样一来，银行付出的利息是16％，而从早期贷出去的30年固定利率房贷上得到的利息收入却只有6％，因此银行要亏损10％。
正是由于上述利率风险，当20世纪70年代末美国利率高涨时，众多银行和信用合作社因早些年放出的长期固定利率贷款而出现重大亏损，迫使一系列银行与信贷公司破产倒闭，引发了一场金融危机。那次危机又为下一轮金融创新创造了条件。1981年初推出浮动利率住房贷款，居民可选择逐年浮动、每3年浮动一次、每5年浮动一次，等等。这一创新增强了金融机构的利率风险规避能力，使包括银行、保险公司和各类信贷机构在内的公司更愿意为各种收入阶层的老百姓提供住房贷款。
20世纪70年代末的利率波动也为另一类金融创新奠定了基础：1983年芝加哥期货交易所（CBOT）首次推出长、中期利率期货，随后又推出利率期货期权。这些衍生证券再一次为各类信贷机构规避利率风险提供了方便。换句话说，金融机构的利率风险规避能力越强，它们提供各类贷款的能力就越高。
财富是怎样产生的？（6）
为什么中国人勤劳而不富有 作者：陈志武 2008…10…29 03：13
一系列金融创新看起来很不相关、很偶然，但一个共同的目的是让消费者更好地配置一生中不同年龄时段的消费水平。这当然为金融公司和创业者提供了商机，但更重要的是其对美国整体经济的贡献，使美国的房贷余额从1950年的730亿美元，猛增到2002年底的6万多亿美元（图2–4），约占美国GDP的60％（相比之下，2002年中国的房贷余额占GDP的8％，因此潜在的增长空间还很大）。在这些住房贷款和金融创新成功故事的背后是越来越多的美国家庭拥有自己的房屋，1940年时美国44％的家庭有自己的房子（图2–5），到1970年时63％的家庭有自家房，现在这个比例上升到70％左右，不仅如此，许多家庭还有多于一栋的住房。
图2–5 在美国多少家庭拥有自家住房
有了这么发达的住房贷款市场，美国居民当然用不着为买房而把所有的�