按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
标拍卖规定》。2001年2月7日，深圳市政府常务会原则上通过了《深圳市土地交易市场管理规定》，这是我国第一部规范土地交易市场运作的地方性法规。
按规定，深圳市十类土地转让都必须通过招标、拍卖、挂牌交易等方式进行：一是经营性项目用地（包括市政府收回闲置的行政划拨用地和历史用地等）的土地使用权出让；二是依出让方式取得土地使用权，已签订出让合同，交清市场地价后进行的土地使用权转让；三是协议地价取得的土地使用权申请改变功能或提高容积率，政府依法收回，用招标拍卖方式出让；四是减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让；五是合作建房，但征地返还用地除外；六是已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，若存在多个产权主体，按照城市规划由政府组织或经政府批准组织改造的，通过招标拍卖选择改造单位的；七是已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，且产权属同一主体的，在符合现行规划前提下，土地使用者选择转让他入改造或与他人合作改造的；八是为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；九是人民法院执法机关裁定。决定处分的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；十是法律法规允许的集体所有的建设用地使用权交易。
为了真正形成公平、公开、公正交易的市场环境，深圳市对原深圳市房地产交易中心进行了重大调整，更名为〃深圳市土地房产交易中心〃。其基本职能为一是提供土地使用权、房产交易场所，为各类土地使用权、房产的交易、洽谈、展销及招标、拍卖、挂牌等活动提供专门场所；二是接受土地使用出让、转让委托，代理土地使用权招标、拍卖、挂牌交易；王是接受房产转让委托及产权代理，开展代理房地产交易、评估等；四是采集。发布土地使用权、房产供来信息五是管理房地产买卖合同。该交易中心成为深圳市土地有形市场的载体和固定的交易场所。
深圳市土地交易采取三种方式进行。一是招标，即通过发布招标公告，进行公开招标，由投标人进行投标，经评标后确定中标人；二是拍卖，即通过发布拍卖公告，由竞买入在指定时间、地点进行公开竞价，由出价最高者获得土地使用权；三是挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请。深圳土地房产交易市场的目标是争取让每一寸土地转让都进入市场，都在公开、公平、公正的原则下进行。
二、南京：公开、公平、公正，加强土地市场管理
1999年11月，南京市土地市场管理办公室正式成立。该办公室的主要任务为负责对转让、出租、抵押等交易地块实行市场准入的审核，开展相关的土地使用权交易咨询服务等工作。办公室下设四科一室，各科的主要职责为综合科负责土地市场管理办公室的日常行政、财务、档案等项工作；拍卖管理科负责承办国有土地使用权出让的招标。拍卖工作，受委托进行出让后的土地及经司法裁定的土地使用权的招标拍卖工作；交易管理科负责全市土地使用权交易（包括转让、出租、抵押等）的审核、准入、签证管理工作招商管理科负责收集全市国有存量土地资料，办理土地招商业务，发布土地招商信息，提供咨询服务等。
为了加强土地市场管理，规范国有土地使用权招标、拍卖行为，建立公开、公平、公正的土地市场秩序，2000年3月1日，南京市人民政府颁发了《南京市国有土地使用权招标和拍卖管理办法》。办法规定商业、旅游、娱乐、金融、房地产开发等经营性用地必须以招标、拍卖方式出让国有土地使用权。
下列国有土地依法出让用于商业、旅游、娱乐、金融、房地产开发等经营性用途的，由政府先行收回土地使用权，统一以招标、拍卖方式供地：1．经清理纳入拍卖范围的原〃以地补路〃项目用地；2．〃退二进三〃、〃污染搬迁〃及特困企业迁址后原企业用地；3．破产企业原生产经营性用地；4．旧城改造地块；5。单位自有划拨土地；6．其他依法应当以招标、拍卖方式出让的土地。
属于下列情况之一的，通过拍卖方式出让：
1．以获得最高出让金为主要目的，以出价最高为条件确定受让人的；
2。对土地使用者资格没有特别限制；一般单位或个人均可能有受让意向的；
3。土地用途无特别限制及要求的。
属于下列情况之一的，通过公开招标方式出让：
1。除获取较高出让金外，还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件的；
2。土地用途受严格限制，仅少数单位或个人可能有受让意向的。
另外，对土地使用者有资格限制或特别要求的，可对符合条件的用地申请者进行邀请招标。因抵押权实现及司法机关依法裁定应以拍卖方式处置的国有土地使用权参照本办法进行拍卖。
办法规定，南京市十区范围内的土地招标、拍卖工作由南京市土地市场管理办公室具体实施。（《中国房地产导报》严每蓉）
三、广州：取消土地行政划拨、协议出让办法
1997年10月29日，广州市正式宣布：取消土地行政划拨、协议出让办法，改行公开招标和拍卖的市场制度。并从首批收回的11块闲置土地中拿出两个地块进行公开招标出让。1998年6月23日，广州市又推出5个地块，首次举行了国有土地使用权的公开拍卖，从而完全进入市场化体制。但由于旧体制下〃关系地〃、〃权力地〃的存在，造成大量闲置土地积存在市场上，直接影响到房地产开发商们对依照市场价格参与招标和拍卖的积极性，为此，《广州市闲置土地处理办法》于1997年8月1日颁行，规定收回闲置国有土地使用权。至1998年上半年，共收回69宗、166万平方米闲置土地。政府表示，收地力度还将进一步加强。
广州市副市长李卓彬将今后广州的房地产用地管理模式概括为三条：有钱有地的予以支持，有钱没地的到招标拍卖市场要地，有地没钱的予以限制直至收回用地。规范的房地产用地市场将建筑在四大支柱之上，即：土地供应有严格计划，通过市场获得土地，新建土地供应程序，政府建立土地储备制度。通过以上措施，广州市将用三年左右的时间，基本消化闲置的房地产用地，初步实现房地产用地市场的良性循环。
目前《广州市城镇国有土地使用权公开招标拍卖管理办法》正在抓紧制定中，以规范目前正在全市推行的土地招标拍卖工作。
第三节 关键点：垄断一级市场！
当前我国各地城市土地市场的改革，一个重要趋势是政府垄断一级市场。据蒋碧娟对欧洲土地银行的研究，亦有相通之处：
一、欧洲土地银行的运作
欧洲是土地银行的发起地。自20世纪初以来，欧洲许多国家政府，为了有效利用土地资源，落实城市土地利用规划，都相继采取了建立土地银行。土地银行的运行过程，是由土地的征购集中、土地的储备和土地的出让三个环节连接而成。
1．土地的征购集中
市政当局先于开发商从分散的土地所有者手中购买土地，从而拥有大量的市政待开发土地，如斯德哥尔摩市政府曾一度拥有该市周边两倍于市区的土地面积。其中大多数用地是几十年前仅以农地或相当于农地的价格购得的，巨大的土地储备，使斯德哥尔摩市能以更有秩序、更有效率的方式快速发展，并实现了以合理价位为居民提供大量住宅的目标。在七十年代的荷兰，超过80％的开发着的土地来自各城市市政府的土地银行。
如何筹集购地资金？在斯德哥尔摩市，一是拿出政府税收的一部分；二是政府贷款，这主要来自国家养老保险基金；三是银行贷款；四是经瑞典国家银行发行的公债。此外还利用土地银行中租出和售出的土地收入来征购部分新的土地。荷兰征购土地的资金来源则有：以各城市为股东的股份合作制的荷兰城市银行的贷款；中央政府的贷款；商业机构的贷款和政府的财政收入。在荷兰，出让土地银行的土地用于建设资助性住宅是无利可图的，但转让用于商业或工业用地、建私宅的用地时利润不错。七十年代整个荷兰征购土地的费用约占出让土地收入的15％，通过购入土地与出让土地的收支差，也可以解决部分资金的来源问