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从全国来看，未来二十年间，按新增城市人口五亿估算，每新增城市人口需要新增城市建设用地100平方米，每平米收益按300元计的话，中国的城市在未来二十年中将从土地中获取15万亿元。这为城市土地资产的经营预留下多么大的一块空间。
一、每年只有九千万，三年何来30亿？
常州市每年按政策可用于城建的资金只有9300多万元，可是近3年中投入城建的资金就达35亿元，这笔钱从哪里来？常州市前市长孟金元
说，就是要靠经营城市，把城市推向市场，使城市〃产出〃。否则，就无法改善城市的投资环境、生产环境，无法改善市民的生活质量。
经营城市，首先要用经营的理念去规划。前年，常州筹集2。3亿元修马路，先修哪条？有些人认为用这笔钱在市内可以修好几条路，但我们经过反复论证，还是决定先修贯通新区且连接高速公路的常澄线路段的通江大道。这条路修好后，大大改善了常州的投资环境，特别是新区得益更大，去年新区综合指标评价名列前全省开发区前列，这条路当然也起了重要作用。
去年，常州为缓解市中心的交通压力，准备修一条大路，通过科学规划，决定修建贯通南北的城中路。这条路建好后，大片土地大幅升值，城中路因此成为常州最繁华的餐饮一条街，一年带来了几千万元的利税。常州人感受到，经营意识引入规划，才能提高城市的经济价值。
二、城市值钱，还可以增值
薄熙来也许是最先提出城市是最大的国有资产的，2001年5月14日他在接受记者采访时说，做市长的，总希望自己的城市发达，能够在经济上宽裕一些，但首先遇到的难题往往是缺钱。那么钱从哪儿来？自然就想到办工厂，20年前也有一句话，叫作〃无工不富〃嘛！在人脑子里，一提起国有资产，也首先想到国有企业，并往往把国资和国企等同起来。为了发展经济，过去很多城市都是一个路子，即争项目，找贷款，办工厂，通过兴办企业，出产品，上产值，拿利润，增税收，这样政府就有钱了。因此，不少同志在相当长的时间里只是热心于企业的事，如何把企业做大、做多，就成了市长们的心事，因为这样才能有钱，提高GDP，从而提升城市的地位。但事实上，由于市场竞争日趋激烈，各地重复建设项目众多，由政府新办的工业项目，往往面临诸多风险，搞不好，辛辛苦苦办起来的企业，不仅不能挣钱，还要背上债务包袱，赔进去的更多，然后不得不再拿财政的钱即纳税人的钱去堵窟窿，就会造成恶性循环。
那么发展城市急需的钱从何而来呢？我想，国企是国有资产，城市本身也是国有资产。政府挣钱，不仅可以通过征收企业的税收，也可以通过经营城市使财政增收。企业可以由董事长和总经理来管，市长管多了就政企不分了；而城市只能由市长来管，如果市长的兴趣不在城市而只在企业，这个城市就会因疏于管理而荒废；而脏乱差的城市，以经济眼光来看，就意味着悄悄地贬值，也就是国有资产的流失。市长不管企业，还有董事长和总经理；市长如果不管城市，城市就无人去管。所谓市长，首先是一市之长，他的第一责任无疑是抓好城市本身。市长需要懂得什么是自己最重要的资产。城市管理者如果把自己等同于企业家，实际上只不过多管了几个企业，而丢掉了经营城市，并使城市整体增值这个重要的经济机会。市长对企业要关心，但又要政企分开，不能越俎代庖，应该放手让企业家去做，市长首先应集中精力把城市本身的事情做好，把市民安顿好，把软硬环境搞好，城市才能走上良性发展之路。
城市本身是国有资产，是值钱的，而且可以通过经营城市这份国有资产来挣钱。城市不仅值钱，还可以增值，而且这个过程并不是遥遥无期的事情。大连1992年全市的可支配财力是21亿元，其中可用于生产建设的资金只有8000多万，到1999年，大连可支配财力已发展到90亿元，可用于建设的资金近40％。如果以1992年的财政收入为基数，1993至1999年的7年间，我市就多挣多花了268个亿，新增的资金主要是靠经营城市得来的。
再举个例子，大连在过去的七八年间，将市区内90多家污染严重的企业迁走，少数销号，多数搬到郊区重建，实现了再生，而搬迁企业的建筑费、设备费、运输费、补发职工的工资、劳保、医疗费，以及分流部分职工的安置费，从何而来？大家知道，凡是搬迁的企业，一般都是很困难的企业，厂房、设备已值不了几个钱，但由于大连整体增值，老厂屁股底下的那块地值钱了，所以，90多家老厂的搬迁改造就成为可能。据统计测算，大连的土地价格，1999年比1994年增长了5倍，而大连市建成区160多平方公里，土地整体增值的效益是显而易见的。据统计，大连市区拥有实物资产也由1992年的760亿元增长到1999年的2600多亿元。所以，投资于环境建设是有账算的，城市增值的潜力是巨大的，经营城市可以带来丰厚的回报。
三、一槌敲出的土地市场
在传统城市土地使用制度下，城市建设资金不能良性循环。用于城市基础设施的投资不能通过地价或地租收回，其结果是政府投资开发的土地越多，财政的负担越大。同时城市基础设施投资的效益，也不能通过这种投资对地价或地租的作用得到检验。改革开放以来，土地市场从无到有，起初是从征收土地使用费开始的：
1982年深圳经济特区开始按照土地的不同等级向土地使用者收取不同标准的使用费。抚顺、广州等城市从1984年起也先后推行。
征收土地使用费的改革，还没有为土地使用者转让土地使用权开绿灯，对传统城市土地使用制度触动不大。
深圳经济特区成立之后虽然实行〃土地有偿使用〃制度，并征收土地使用费，但由于收费过低．再加上各种减免优惠．土地使用基本上是无偿的，政府作为土地的所有者基本得不到土地的收益。这说明当时的土地管理制度仍然没有跳出产品经济的框框，土地的价格仅仅是一个象征而已。到1987年为止．市政府行政划拨了82平方公里的土地．收取土地使用费的面积有17平方公里，收费仅有1000万元，不足支付政府前8年用于开发土地的银行贷款（6。7亿元）的利息，政府用于土地开发的大量投资被各开发公司以超额利润的形式归己所有。这种土地管理制度和分配关系造成土地开发越多，政府负担越重，以至陷入不能自拔的贫困境地，再不改革就难以为继了。
1987年9月9日，中国首块体现有偿使用原则的商品土地在深圳市售出。采用的出让方式是定向议价，即由政府与特定的买地单位商定地价，然后出售。这块土地位于深圳市上步地段，面积5412平方米，成交价108，24万元，土地使用期限50年，规定用于住宅建设。9月9日，这块土地的使用者深圳中航工贸中心，与深圳市土地管理部门签订了土地使用合同。这种国家出让土地使用权、规定使用年限，一次收取地价，并且允许承租方转让土地使用权或进行抵押的方法，在1988年，福州、海口、广州、厦门、上海、天津等城市也相继进行了试点。
1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标有偿出让土地使用权揭晓，深华工程开发公司在9家公司投标的激烈竞争中获胜。它以合理的土地标价、良好的建筑规划方案和企业资底取得一块46355平方米住宅用地为期50年的使用权。这次土地招标综合评估的办法是：土地标价占总分的50％，规划设计方案占40％，企业资信占10凭此次土地公开招标的底价为每平方米332元，在此基础上上浮10％，即每平方米365元，为合理高价。深华工程开发公司的标价为每平方米368元。政府在制定可接受的地价标准时，既考虑了社会、经济的承受能力，又考虑了让投标公司有利可图，使投资风险较大的房地产业的利润率略高于其他行业。
1987年12月1日，深圳市举行了中国首次以〃拍卖〃方式出让土地使用权的活动。一块底价为200万元的地皮，经过十几轮的竞投后，最后主持人一锤定音，以525万元成交。
为了使土地使用权有偿出让、转让活动法律化和制度化，做到有法可依，自1987年11月起，各地先后制定和颁发了地方性的土地使用权有偿出让和转让的有关条例或规定。首先，