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义
务无法确定，合同也根本无法履行。房地产合同的标的可以是物，也可以是行为、权利。例
如，房屋买卖合同的标的为特定的物即特定的房屋；房屋修缮合同的标的是修缮人提供的修
缮房屋的行为；土地使用权转让合同的标的则是土地使用权这种权利。
（二）房地产的座落位置
由于房地产为不动产，势必固定于地表某处，所以，其座落位置必须在合同中标明。除极其
特殊的情形外房地产的座落位置应详细写明，否则，房地产合同无法履行。在实务中，房地
产的座落位置通常与房地产合同的标的规定于同一合同条款。
（三）数量
此处的数量是指标的的计量，是以数字和计量单位来衡量标的的尺度。房地产合同的数量条
款，直接体现着当事人在履行合同与接受履行方面的义务和权利的大小。房地产合同中的数
量条款主要是面积，此外还包括房屋的套数、间数等。
（四）质量
通常，房地产合同的标的都与一定的质量相联系。当标的为物时，质量由此内在材质、外观
形
态、性能与使用价值等因素综合决定；当标的为行为时，质量则由该行为的价值以及因该行
为的作用而产生的效益来体现。标的的质量涉及到房地产合同权利人的切身利益，因而，质
量条款在合同主要条款中是较为重要的。
（五）房地产的用途或使用性质
在我国的房地产合同中，房地产的用途或者使用性质条款为合同之主要条款。这与多数西方
国家的房地产合同不同。其根本原因是：我国实行土地公有制，土地的所有权归国家或者集
体经济组织享有；土地的使用权为所有权之派生权利，依法可由公民、法人或者其他组织享
有。土地所有权的根本性决定了土地使用权人以及房屋所有权人和使用权人享有或行使其权
利必须不得损害土地所有权人的利益；而且，房地产鼢何使用对土地所有权人往往有较大影
响。所以，我国的房地产合同中必须规定房地产的用途或使用性质。
（六）价款或酬金
除无偿房地产合同（如房屋赠与合同）外，一切房地产合同均存在价款或酬金的给付。至于房
屋互换合同等合同中，实际也存在着价款的给付问题，只不过不是以金钱的形式表现，而是
以实物的形式表现。房地产合同中的价款，常见者如房地产买卖合同中的价金、房屋租赁合
同中的租金等；酬金则是泛指一切以行为为标的的房地产合中获得利益的一方当事人作为取
得该项利益的代价而向对方当事人支付的金钱等财物，如房屋建造合同中的勘察费、设计费
、施工费（工程费）等。在有偿房地产合同中，价款或酬金直接体现着财产的得失；因此，它
同时涉及合同权利人和义务人的切身利益，在合同主要条款中属于突出地位。
（七）履行期限、地点和方式
履行期限是房地产合同当事人双方实现权利和履行义务的时间，是确认房地产合同是否按时
履行或迟延履行的时间标准。履行期限可以根据当事人的需要确定为年、季、月、旬、日、
时。不论以何种方式表达，履行期限均应明确、具体，切忌含糊不清、模棱两可。
履行地点是房地产合同一方当事人履行义务，另一方当事人接受履行义务的地方。履行地点
直接关系着合同的履行期限，有时也可决定合同能否得到履行。此外，在程序法上，履行地
点对于确定合同纠纷管辖地也有重要意义。因此，履行地点应明确、具体。鉴于房地产合同
的特殊性，房地产合同的履行地点通常在房地产所在地。
履行方式是指房地产合同权利人接受履行和义务人履行合同的方式，包括交付方式、实施行
为方式、移交工作成果方式、验收方式、付款方式等等。任何房地产合同都必须通过一定方
式才能履行。履行方式与合同的履行实为一体。
（八）按房地产合同性质必须具备的条款
上述七项条款为一般的房地产合同的主要条款。但是，房地产合同种类较多，每一种合同除
具有房地产合同的一般特征之外，还有自己的特殊性。其中有些房地产合同，其所具有的特
殊性质，对合同主要条款有特殊要求，从而这些合同除必须具备前述七项条款外，还必须具
备与其特殊要求相符合的某些条款，否则，一旦出现某人与当事人切身利益有关的事宜则无
处理依据。因此，该条款也成为该合同的主要条款。例如，房屋保险合同中的保险责任及责
任免除条款为其主要条款。
（九）按一方当事人要求必须规定的条款
除上列八项条款之外，倘若一方当事人对房地产合同的某一方面有特殊要求，并希望将这一
要求写入合同，而对方当事人对此表示同意，则这类体现前者特殊要求的条款，亦为房地产
合同的主要条款。
（十）违约责任
违约责任是指当事人不履行合同义务或者不适当履行合同义务而依法应当承担的责任。责任
承
担方式以支付违约金与赔偿损失为主。房地产合同中的违约责任条款，虽然不是当事人行使
合同权利与履行合同义务的根据，但却是当事人在不履行合同义务或不适当履行合同义务时
承
担责任的重要依据之一。因此，我们一般也将违约责任条款视为房地产合同的主要条款。
（十一）法律、行政法规规定必须具备的其他条款
除上列十项条款外，法律或行政法规还往往针对某些房地产合同专门规定了其应具备的某些
条款。例如：《城市房地产管理法》第53条规定，房屋修缮责任条款为房屋租赁合同的主要
条款（必备条款）。这些为法律、行政法规要求必须规定的条款，也是有关合同的主要条款。
房地产合同只要具备了上述主要条款，就应视为已经成立；即使其次要条款欠缺或不明确，
对此点亦无影响。如果房地产合同主要条款全部具备而次要条款欠缺或不明确，并且后者情
形将为履行合同造成不便，则当事人双方应通过协商补订。如果该协商不能实现，则对合同
履行中涉及到这些条款的方面，依已签订的合同主要条款的规定和精神进行解释，按公平原
则和诚实信用原则处理。
第三节 无效的房地产交易合同的处理
一、确认房产交易有效、无效的三个基本依据
房屋买卖合同有效还是无效，主要从以下三个方面进行审查：
（一）买卖双方事人的主体资格是否合法
审查内容有：出卖人是否有民事行为能力，是否房屋所有人，是个人所有还是共有，如果是
共有，还要查明其他共有人是否同意卖；如果出卖人不是房屋的所有人，则要查明其对出卖
的房屋是否有法定的或委托的处分权等。对于买受人则要审查是否有权买，如依照法律规定
，机关、团体、企业、事业单位非经所在地县以上人民政府批准不得购买城市私有房屋；而
农民则除法律，法规另有规定外，一般不许购买城市私有房屋；等等。
（二）买卖双方的意思表示是否真实
房屋买卖合同应是双方当事人意思表示真实，一致的民事法律行为，意思表示是否真实一致
主要看：一方对他方是否有欺诈，胁迫，隐瞒或者乘人之危使对方在违背真实意思情况下进
行买卖行为：代理人是否未经授权或超越授权范围以被代理人名义进行房屋买卖行为；合同
是否显失公平等。
（三）是否符合法律的规定
二、无效的房地产交易表现形式
（一）违反法律、政策的房地产交易
违反法律是指违反宪法，《民法通则》和其他各种法律、行政法规以及相应的地方性法规，
规章等。
违反国家政策的房屋买卖，是指国家法律虽无明文规定，但国家政策已作了明确规定，当事
人违反国家政策的房屋买卖。在国家进行住房制度改革的过程中，有关的重大决策，有时是
先制定政策，经过一段实践，再将执行政策的成熟经验条文化和规范化，上升为法律规范。
所以在确认无效的房屋买卖时，除以法律为基本依据外，还必须以国家政策为重要依据。
违反法律和国家政策的房屋买卖主要有以下几种情形：
1违法的房屋买卖。是指故意违反法律的规定，或以合法的手段掩盖非法的目的。
2违反国家和社会公共利益的房屋买卖。如损害国家利益为目的低价出卖公有住宅。
3恶意串通，损害国家、集体和�