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“是！”
郭守云语气坚决，她也不敢跟大老板唱反调。
“还有1：0。8的车位要求仅适合京沪广深四个一线城市，其余城市要达到1：1。”
在一线城市，车位困难，上牌更困难。有的时候买的起车，却买不起车牌。所以1：0。8的车位配比足够了。但一线以外的城市新车挂牌没那么难，车也便宜。自然车位要足够多。
“…另外，包含环球双子塔在内，以后我们所有的写字楼车位配比要达到每100平方米4个车位，商业综合体的车位要求要达到每一百平方米5个车位。公寓要达到每户1。5个车位。”
现在华夏的商业设施车位标准是：一座写字楼每100平方米的建筑面积配备机动车位的指标是0。5个，娱乐性质建筑的指标是1。5～2个，餐饮性质的指标是2。5个。郭守云直接给翻了几倍。
唐文芳皱紧了眉头，看着大老板的口吻，几次欲言又止的她终究没有开口。不过郭守云的要求到这里可不算完。
“最后，要留出充足的电动车停车处。按照1：0。5来规划。”
这时候华夏电动车的年销量已经超过400万，以后只会更多。郭守云到现在还记得自己租房子的时候，因为电动车停车位不足，只能放在楼道里的窘境。
“如果这样的话，绿化带恐怕就要缩减规模。”唐文芳道。
“我们建设的是小户型和单身公寓，住宿和出行是需要放在首位去考虑的因素。至于绿化，暂时放到一边吧。”
唐文芳点了点头。
“老板，有件事我想跟您商量一下。”
“什么事？”
“我们囤地和开发的范围不应该只局限在一、二线城市！”组织了一下语言后，唐文芳继续道，“综合来看，全国的房地产市场可以分为四个类别：第一类，三线城市的小地块，可以快速实现现金流，并且利润率很高；第二类，主要城市的中高档项目，规模不大，一期就可以开发完成；第三类是属于目标城市的中等地块，分两期开发；第四类则属于目标城市的大型地块，符合公司长期战略目标，能够是公司在未来成为区域领导者。”
“…综合来看，我们在滇省地级市的四大公馆开发项目属于第一类，追求的是现金流和利润率。京城四大公馆，蓉城项目和长安曲江南湖项目属于第四类，追求成为城市区域领导者。但我们目前还没有第二类和第三类的项目，我觉得我们应该在这方面多努力。”
“唐总，你知道我们环球地产的未来定位是什么。房产开发虽然是主业，但我更想追求的是通过持有核心城市房地产，依托未来房价上涨而实现公司总资产提升，并成为全国最大的房产租赁公司。所以，我只需要第一类和第四类项目，第四类是核心，第一类可以为第四类项目的建设提供充沛的现金。至于第二类和第三类，我们并不需要。”
“既然您如此说，那我遵从您的决定。”唐文芳出乎意料的没有任何反驳。
郭守云一思索后，便哑然失笑道：“没想到一着不慎倒是中了你的圈套。”
所谓的一类项目，就是滇省地级市的房产投资项目。不过除了滇省，郭守云并没打算在其它省份复制。交给唐文芳近420亿华夏币的资金，也多是在一二线城市囤地，也就是第四类项目。
现在被她以进为退的手段一说，自己反而弄巧成拙了。
第六百八十五章 环球地产的计划（）
第六百八十五章环球地产的计划
……
“老板，华夏房地产行业的杠杆普遍超过70％以上。而且不同于美国的是还可以通过期房销售来回笼资金。既然如此，我们为什么只守着一二线城市的核心地块？就像您说过的，通过在三四线城市的期房销售回笼资金，支撑一二线核心区块的建设就是一个完美的房地产开发流程。这样，我们不仅可以留下更多的一二线核心城市的住宅资产用于出租，还能够获得更多的小区物业。”
“老板，物业服务虽然不如房地产开发和房屋中介，但也是我们集团业务的有力补充。另外，房地产开发总有低潮期，到时拥有足够住宅物业服务收入的我们，将获得持久的资金收入，有效的弥补房地产开发方面的亏空。”
“至于您担心的人员不足的问题。建设方面我们可以交给华夏房地产建设总公司，以及和黄这样的专业建筑公司。销售可以外包给专门的房屋销售企业，我们只需要负责设计和投资就可以。虽然利润率会低一些，但也节省了我们的时间和精力。”
“你有自己的想法，打算在房地产开发领域大展拳脚我并不反对，但是我的要求你必须完成。…京城有东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山，六个核心城区，魔都有黄浦、徐汇、静安、长宁、杨浦、虹口、普陀，七个核心城区。鹏城有福田、罗湖、南山、盐田、宝安、龙岗，六个核心城区，羊城有越秀、海珠区、荔湾、天河、白云、黄埔、南沙，七个核心城区。”
“津门、金陵、武昌、杭城、苏杭、岛城、奉天、商都、潭州、山城、蓉城、长安、宁城、莞城、新吴、泉城、大~连、春城、泸州、鹭岛，共计20个二线城市，每个城市有2~4个不等的核心城区，总共是75个。算上一线城市的26个，共计101个！”
“我要求每个核心城区的房地产开发面积不少于600亩，可以分散开发，也可以集中于一起，可以是住宅小区，也可以是饱含酒店、公寓、购物中心的商业综合体，你自己视周围的区位因素来决定。”
“现在一线城市的土地出让价在160万~250万每亩；二线城市的土地出让价在40~150万不等。取中间值，一线城市需要1。56万亩土地，以及319。8亿土地收购资金。二线城市需要4。5万亩土地，以及427。5万土地收购资金。24个城市，6。06万亩土地，总计需要资金747。3亿华夏币。我给你420亿，然后让汉华和东方集团为你发行80％的abs，这样你可以拥有756亿华夏币的土地购置资金。多出来的部分，可以作为补充，应付突发状况。环球集团的收入，可以作为项目前期平整土地、打地基的资金，后续的建设资金，以期房销售回笼。”
“期房销售所得可以满足三个月的建设投入后便停止销售。我会再让汉华信托和东方集团，以所有项目的总房产为抵押，发行第二笔abs，来满足后续的项目开发资金。也就是说在整个项目开发完成之前，你只需要通过期房销售回笼半年的项目开发投入。”
“等到整个项目建成后，可以通过销售现房所得收入，偿还所有的abs债券和利息。根据我的推算，在所有项目历时三到五年完工后，房产的价格会上涨1~1。5倍。到时我们可以保留更多的房产和物业，并实现利润最大化。”
“另外，环球集团今年，以及项目开工后的第一年，所有净收入都要投入到这24个城市的核心项目当中。但后续年份，以及所有资金在账户中流传所产生的额外收益，可以留给你自己使用。”
现在华夏存款日利息高达万分之二，420亿的资金在华夏的银行里存一天，就是840万，一个月就是2。52亿华夏币。另外，项目的工程款也不是一下子全打到建筑公司的账户里，环球集团这么大的开发工程，完全可以为自己争取更有利的条件。林林总总，节省出来的资金会非常可观，足够唐文芳在三线城市纵横捭阖了。
“唐总，只要在三到五年内完成我101个区，6。06万亩的开发计划。环球地产其余的业务到底能发展到什么程度，全看你的本事，我不会过问。但有一点，但凡是环球地产开发的地产项目不能出现任何的质量问题。”
“明白！”
唐文芳表情凝重的点了点头。大老板虽然给了她很多自由施展才华的空间，但那6。06万亩，4036万平方米的房地产开发工程，也是一个巨大的压力。
郭守云笑了笑，站起身走到距离投影仪更近的地方。
“我不是一个苛刻而吝啬的老板，你自己开发的项目，你可以获得净利润的1。5％作为你的个人回报，项目团队可以分享3。5％。至于24个一二线城市的核心项目，待它们建成，并偿还所有债券和利息后，第一年的运营净收入，你可以得到1％的回报，项目团队得到4％。”
唐文芳眼睛一下子亮了起来。
如果24个城市，6。06万亩，4036万平方米的房地产开发工程结束后，全部对外�